Modelo de Contrato de Aluguel Simples para Preencher
Entenda como usar um modelo de contrato de aluguel simples para formalizar a locação de imóvel residencial ou não residencial. Veja cláusulas essenciais, passo a passo de preenchimento, cuidados práticos, respostas a dúvidas frequentes e um documento editável para adaptar.
Sumário
- 01 O que é um modelo de contrato de aluguel simples
- 02 Para que serve o contrato de locação
- 03 Quando usar um modelo de contrato de aluguel simples
- Locação residencial
- Locação não residencial
- Imóvel mobiliado e locação entre particulares
- 04 Informações que não podem faltar no documento
- Qualificação completa das partes
- Descrição e finalidade do imóvel
- Aluguel, encargos e garantia
- 05 Como preencher o modelo de contrato de aluguel simples
- 06 Modelo de Modelo de Contrato de Aluguel Simples para Preencher
- 07 Principais tipos e variações de contrato de aluguel
- 08 Cuidados e erros comuns na locação
- 09 Assinaturas, testemunhas e documentos complementares
- 10 Perguntas frequentes sobre contrato de aluguel
- Contrato de aluguel simples precisa ser registrado em cartório?
- É possível alugar um imóvel sem contrato escrito?
- Quem deve pagar IPTU e condomínio?
- O locador pode pedir caução e fiador ao mesmo tempo?
- O locatário pode sair antes do término do contrato?
- O que fazer quando o aluguel atrasa?
- 11 Referências
- 12 Vídeo explicativo
- 13 Aviso importante
Um modelo de contrato de aluguel simples ajuda a registrar por escrito as condições acertadas entre quem disponibiliza um imóvel e quem irá utilizá-lo mediante pagamento. Mesmo em locações feitas entre conhecidos, o documento reduz dúvidas sobre preço, prazo, responsabilidades, garantias e devolução do bem.
Para ser realmente útil, o contrato deve refletir a negociação concreta. O modelo editável desta página oferece uma estrutura completa para locação residencial, mas os campos e as cláusulas devem ser revisados antes da assinatura, especialmente quando houver fiador, caução, uso comercial, condomínio, mobília ou regras específicas do imóvel.
O que é um modelo de contrato de aluguel simples
O contrato de aluguel, também chamado de contrato de locação, é o instrumento pelo qual o proprietário ou possuidor legítimo do imóvel, denominado LOCADOR, concede seu uso temporário a outra pessoa, o LOCATÁRIO, em troca do pagamento de aluguel.
Um modelo simples não significa um documento incompleto. Ele deve trazer as informações fundamentais da relação: identificação das partes, imóvel alugado, finalidade de uso, prazo, valor, forma de pagamento, encargos, garantias, deveres, hipótese de rescisão e assinaturas.
Nas locações urbanas, a referência legal principal é a Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/1991. Ela trata de regras aplicáveis a imóveis urbanos destinados a residência, comércio e outras finalidades, sem eliminar a importância do que foi livremente pactuado pelas partes dentro dos limites legais.
Para que serve o contrato de locação
O contrato serve como prova do que as partes combinaram e como guia durante toda a ocupação do imóvel. Com ele, fica mais fácil demonstrar a data de início da locação, cobrar aluguéis e encargos, conferir obrigações de conservação e definir as condições de entrega das chaves.
Também permite organizar situações que costumam gerar conflitos, como atraso no pagamento, reparos necessários, reajuste, entrada de moradores adicionais, autorização para animais, sublocação, obras e devolução do imóvel ao fim do vínculo.
“O locador é obrigado a fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas.”
Lei do Inquilinato, art. 22, VI
Por isso, além de assinar o contrato, é recomendável manter comprovantes de pagamento, recibos, registros de comunicação e uma vistoria detalhada. Esses elementos complementam o documento e ajudam a preservar a memória dos fatos.
Quando usar um modelo de contrato de aluguel simples
O documento deve ser utilizado sempre que alguém permitir que outra pessoa ocupe um imóvel urbano mediante remuneração, ainda que a locação seja de curta duração ou envolva pessoas com vínculo familiar, amizade ou parceria comercial.
Locação residencial
É a situação mais comum: uma pessoa ou família aluga casa, apartamento, quarto ou outro imóvel para moradia. O contrato deve indicar expressamente a finalidade residencial e evitar cláusulas incompatíveis com o uso acordado.
Locação não residencial
Pequenas empresas, profissionais autônomos e empreendedores podem alugar salas, lojas, depósitos ou outros espaços para atividade econômica. Nesses casos, a descrição da atividade permitida, as licenças e a divisão das despesas devem receber atenção adicional.
Imóvel mobiliado e locação entre particulares
Quando há móveis, eletrodomésticos, utensílios ou equipamentos no imóvel, um inventário anexado ao contrato é essencial. Entre particulares, a formalização continua recomendável: a confiança não substitui a clareza documental.
Informações que não podem faltar no documento
Um contrato bem preenchido evita lacunas que depois podem resultar em versões conflitantes sobre a negociação. Confira os elementos que devem aparecer de maneira clara e objetiva.
| Elemento | O que informar | Por que é importante |
|---|---|---|
| Partes | Nome, CPF ou CNPJ, documento de identidade, estado civil, profissão e endereço | Permite identificar quem assume direitos e obrigações |
| Imóvel | Endereço completo, unidade, vagas, áreas e características relevantes | Delimita exatamente o bem objeto da locação |
| Aluguel e pagamento | Valor, vencimento, meio de pagamento e consequências do atraso | Evita dúvidas sobre a obrigação financeira principal |
| Prazo e finalidade | Data de início, data final ou prazo indeterminado e uso permitido | Organiza a duração e o destino da ocupação |
| Encargos e garantia | Condomínio, tributos, consumo, seguro e modalidade de garantia | Define quem pagará cada despesa e como a dívida será assegurada |
| Vistoria e devolução | Estado de conservação, laudo, chaves e condição de entrega | Ajuda a apurar danos e a encerrar a relação adequadamente |
Qualificação completa das partes
Informe dados suficientes para identificar locador, locatário e, se houver, fiador. Para pessoas físicas, o usual é registrar nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, CPF, documento de identidade e endereço. Para empresas, informe razão social, CNPJ, endereço da sede e representante com poderes para assinar.
Descrição e finalidade do imóvel
Use o endereço completo, com número, complemento, bairro, cidade, estado e CEP. Caso existam garagem, depósito, área externa ou itens mobiliários incluídos, descreva-os. Indique se o imóvel será utilizado exclusivamente para residência ou para finalidade não residencial determinada.
Aluguel, encargos e garantia
O valor do aluguel deve ser escrito em números e por extenso, acompanhado do dia de vencimento e da forma de pagamento. Liste separadamente quais despesas serão pagas pelo locatário, como água, energia, gás, condomínio e IPTU, quando essa transferência tiver sido ajustada.
A Lei do Inquilinato prevê modalidades de garantia e veda, em regra, mais de uma garantia no mesmo contrato. Antes de escolher caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, consulte as regras legais e avalie a adequação ao caso. O texto oficial da Lei do Inquilinato trata dessas modalidades.
Como preencher o modelo de contrato de aluguel simples
Reserve um momento para conferir documentos, informações do imóvel e condições realmente negociadas. Não complete campos por suposição, nem deixe expressões genéricas quando houver uma condição específica que possa ser descrita.
- Identifique as partes. Preencha todos os dados do locador, do locatário e do fiador, se escolhido. Confira a grafia e os números dos documentos.
- Descreva o imóvel. Informe o endereço completo, a finalidade da locação, as dependências e os bens que acompanham o imóvel.
- Defina o prazo. Escolha a data de início e a data de término ou adapte a cláusula para prazo indeterminado, conforme a negociação.
- Estabeleça o aluguel. Indique o valor mensal, o vencimento, os dados ou o meio de pagamento e a previsão para atraso.
- Distribua os encargos. Informe de forma individualizada quem será responsável por consumo, condomínio, tributos, multas e reparos.
- Escolha uma garantia, se houver. Não acumule garantias no mesmo contrato. Em caso de fiador, ele deve ler, concordar e assinar o documento.
- Anexe a vistoria. Faça um laudo com fotos datadas, descrição de paredes, pisos, portas, instalações, medidores, chaves e itens mobiliários.
- Revise e assine. Leia todas as cláusulas antes de assinar. Cada parte deve ficar com uma via íntegra do contrato e dos anexos.
Modelo editável
Modelo Editável Aqui
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CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL
Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO LOCADOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO DO RG], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO DO CPF], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) LOCADOR(A); e, de outro lado, [NOME COMPLETO DO LOCATÁRIO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do RG nº [NÚMERO DO RG], inscrito(a) no CPF nº [NÚMERO DO CPF], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) LOCATÁRIO(A), têm entre si justo e contratado o presente contrato de locação residencial, que se regerá pelas cláusulas seguintes.
1. DO OBJETO E DA DESTINAÇÃO
1.1. O(A) LOCADOR(A) dá em locação ao(à) LOCATÁRIO(A) o imóvel residencial situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL, INCLUINDO NÚMERO, COMPLEMENTO, BAIRRO, CIDADE, UF E CEP], com as seguintes características: [DESCREVER CÔMODOS, VAGA DE GARAGEM, ÁREA EXTERNA, DEPÓSITO E OUTRAS CARACTERÍSTICAS RELEVANTES].
1.2. O imóvel será utilizado exclusivamente para fins residenciais pelo(a) LOCATÁRIO(A) e pelas seguintes pessoas autorizadas a residir no local: [NOME COMPLETO E CPF DOS DEMAIS OCUPANTES, SE HOUVER].
1.3. É vedada a alteração da finalidade residencial, a cessão, a transferência, o empréstimo ou a sublocação total ou parcial do imóvel sem autorização prévia e escrita do(a) LOCADOR(A).
2. DO PRAZO DA LOCAÇÃO
2.1. A locação terá início em [DIA] de [MÊS] de [ANO] e vigorará até [DIA] de [MÊS] de [ANO], totalizando o prazo de [QUANTIDADE] meses.
2.2. Permanecendo o(a) LOCATÁRIO(A) no imóvel após o término do prazo, sem oposição formal do(a) LOCADOR(A), a locação poderá prosseguir na forma permitida pela legislação aplicável e pelas condições deste instrumento.
3. DO ALUGUEL E DA FORMA DE PAGAMENTO
3.1. O aluguel mensal será de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), com vencimento todo dia [DIA] de cada mês, referente ao mês de [ANTECIPADO OU VENCIDO], devendo ser pago por [PIX, TRANSFERÊNCIA BANCÁRIA, BOLETO OU OUTRA FORMA], nos seguintes dados: [DADOS PARA PAGAMENTO].
3.2. O pagamento somente será considerado realizado após a efetiva compensação ou crédito do valor na conta indicada pelo(a) LOCADOR(A), devendo o(a) LOCADOR(A) fornecer recibo discriminado das quantias recebidas quando solicitado(a).
3.3. O atraso no pagamento do aluguel ou de qualquer encargo assumido pelo(a) LOCATÁRIO(A) acarretará multa de [PERCENTUAL]% sobre a parcela vencida, juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês, calculados proporcionalmente aos dias de atraso, e atualização monetária pelo índice [NOME DO ÍNDICE], sem prejuízo das medidas cabíveis.
4. DO REAJUSTE
4.1. O valor do aluguel será reajustado a cada período de 12 (doze) meses de vigência, pela variação acumulada do índice [NOME DO ÍNDICE DE REAJUSTE], ou por outro índice que venha a substituí-lo de forma legalmente aplicável.
5. DOS ENCARGOS E DESPESAS
5.1. Além do aluguel, serão de responsabilidade do(a) LOCATÁRIO(A), durante a efetiva posse do imóvel, as despesas de consumo de água, energia elétrica, gás, internet, telefone e demais serviços contratados em seu benefício.
5.2. Serão de responsabilidade do(a) LOCATÁRIO(A): [DESCREVER SE CONDOMÍNIO ORDINÁRIO, IPTU, TAXAS, SEGURO CONTRA INCÊNDIO OU OUTROS ENCARGOS SERÃO PAGOS PELO LOCATÁRIO].
5.3. Serão de responsabilidade do(a) LOCADOR(A): [DESCREVER DESPESAS QUE PERMANECERÃO SOB RESPONSABILIDADE DO LOCADOR, INCLUSIVE CONDOMÍNIO EXTRAORDINÁRIO, SE APLICÁVEL].
5.4. O(A) LOCATÁRIO(A) deverá apresentar os comprovantes de quitação dos encargos quando solicitados pelo(a) LOCADOR(A), especialmente por ocasião da entrega das chaves.
6. DA GARANTIA LOCATÍCIA
6.1. Para garantia das obrigações deste contrato, as partes elegem exclusivamente a seguinte modalidade: [CAUÇÃO EM DINHEIRO / FIANÇA / SEGURO-FIANÇA / OUTRA MODALIDADE LEGALMENTE ADMITIDA].
6.2. Caso seja adotada caução em dinheiro, o(a) LOCATÁRIO(A) entregará o valor de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), observados os limites e a forma de depósito previstos na legislação aplicável. A restituição ocorrerá após a devolução do imóvel, a conferência da vistoria final e a quitação das obrigações contratuais, descontados valores comprovadamente devidos.
6.3. Caso seja adotada fiança, integra este contrato o(a) fiador(a) [NOME COMPLETO DO FIADOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], RG nº [NÚMERO DO RG], CPF nº [NÚMERO DO CPF], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], que assinará este instrumento e assumirá as obrigações previstas na garantia, nos limites legais e contratuais.
7. DA VISTORIA E DA CONSERVAÇÃO
7.1. O(A) LOCATÁRIO(A) declara receber o imóvel no estado descrito no Laudo de Vistoria Inicial, que integra este contrato como anexo, comprometendo-se a conservá-lo, mantendo limpeza, segurança e condições adequadas de uso.
7.2. O(A) LOCATÁRIO(A) deverá comunicar ao(à) LOCADOR(A), em prazo razoável, a necessidade de reparos cuja responsabilidade não lhe pertença, bem como qualquer fato que possa causar dano relevante ao imóvel.
7.3. O(A) LOCATÁRIO(A) responderá pelos danos causados por si, por seus familiares, visitantes, empregados ou prestadores de serviço, ressalvado o desgaste decorrente do uso normal e do decurso do tempo.
7.4. Nenhuma obra, reforma, modificação estrutural, instalação permanente ou alteração de fachada poderá ser realizada sem autorização prévia e escrita do(a) LOCADOR(A).
8. DO ACESSO AO IMÓVEL
8.1. O(A) LOCATÁRIO(A) permitirá a vistoria do imóvel pelo(a) LOCADOR(A) ou por pessoa por ele(a) indicada, em dia e horário previamente ajustados, respeitada a privacidade de quem reside no local.
8.2. Nos últimos [QUANTIDADE] dias de vigência da locação, o(a) LOCATÁRIO(A) permitirá visitas de interessados na locação ou aquisição do imóvel, desde que avisado(a) com antecedência razoável e em horários combinados.
9. DA RESCISÃO E DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL
9.1. A rescisão antecipada por iniciativa do(a) LOCATÁRIO(A), antes do término do prazo contratado, poderá sujeitá-lo(a) à multa de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), calculada proporcionalmente ao período restante do contrato, ressalvadas as hipóteses legais aplicáveis.
9.2. A devolução do imóvel será formalizada mediante entrega de todas as chaves, realização de vistoria final e apresentação dos comprovantes de quitação dos aluguéis, encargos e consumos atribuídos ao(à) LOCATÁRIO(A).
9.3. O(A) LOCATÁRIO(A) devolverá o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvado o desgaste natural pelo uso regular, realizando os reparos necessários para corrigir danos de sua responsabilidade.
10. DAS COMUNICAÇÕES
10.1. As partes poderão realizar comunicações relacionadas a este contrato por escrito, inclusive por [E-MAIL / APLICATIVO DE MENSAGENS / OUTRO MEIO], utilizando os seguintes contatos: LOCADOR(A): [CONTATO]; LOCATÁRIO(A): [CONTATO].
10.2. Qualquer alteração de endereço, telefone ou e-mail deverá ser informada à outra parte sem demora.
11. DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
11.1. A eventual tolerância de uma parte quanto ao descumprimento de obrigação pela outra não constituirá renúncia de direito, novação ou alteração definitiva das condições deste contrato.
11.2. Qualquer alteração deste instrumento somente terá validade se realizada por escrito e assinada pelas partes e, quando aplicável, pelo(a) fiador(a).
11.3. As partes declaram ter lido, compreendido e aceitado integralmente as cláusulas deste contrato, recebendo cada uma uma via de igual teor, juntamente com seus anexos.
12. DO FORO
12.1. Fica eleito o foro da comarca onde está situado o imóvel, ressalvada a competência legal aplicável, para dirimir dúvidas ou controvérsias decorrentes deste contrato.
[CIDADE] – [UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].
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[NOME COMPLETO DO LOCADOR]
CPF nº [NÚMERO DO CPF]
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[NOME COMPLETO DO LOCATÁRIO]
CPF nº [NÚMERO DO CPF]
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[NOME COMPLETO DO FIADOR, SE HOUVER]
CPF nº [NÚMERO DO CPF]
TESTEMUNHAS
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[NOME COMPLETO DA TESTEMUNHA 1]
CPF nº [NÚMERO DO CPF]
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[NOME COMPLETO DA TESTEMUNHA 2]
CPF nº [NÚMERO DO CPF]
Principais tipos e variações de contrato de aluguel
O conteúdo do contrato precisa acompanhar a finalidade e as características da locação. O modelo editável desta página foi estruturado para uma relação residencial comum, mas pode exigir adaptações relevantes em outros cenários.
- Contrato residencial por prazo determinado: define início e término e é adequado quando as partes desejam previsibilidade temporal.
- Contrato residencial por prazo indeterminado: não fixa data final e exige atenção às regras de denúncia e aviso prévio.
- Contrato comercial ou não residencial: deve especificar a atividade permitida, responsabilidades operacionais e eventuais exigências administrativas.
- Contrato de imóvel mobiliado: requer inventário detalhado, estado de conservação e indicação dos equipamentos entregues.
- Contrato com fiador: inclui a qualificação e as obrigações da pessoa que garante a dívida, com assinatura própria.
- Contrato com caução: deve indicar o valor, a modalidade e as condições de restituição, observados os limites legais aplicáveis.
Cuidados e erros comuns na locação
A simplicidade do documento não autoriza omissões. Cláusulas claras e registros organizados diminuem a chance de discussões futuras e ajudam tanto locador quanto locatário a saber o que fazer diante de um problema.
- Assinar sem vistoria inicial ou sem registrar o estado de conservação do imóvel.
- Deixar em branco o valor do aluguel, a data de vencimento ou a forma de pagamento.
- Não definir quem arcará com condomínio, IPTU, água, energia, gás, seguro e reparos.
- Exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
- Não conferir se o fiador possui dados completos e capacidade para assumir a obrigação.
- Usar um contrato residencial para atividade comercial sem adequar a finalidade e as obrigações.
- Fazer alterações manuscritas depois da assinatura sem ciência e concordância de todos.
- Guardar apenas fotografias parciais do contrato, em vez de conservar o arquivo integral e seus anexos.
- Confundir desgaste natural pelo uso com dano que possa ser atribuído ao ocupante.
Se houver cláusulas atípicas, valores elevados, empresa como parte, imóvel em condomínio com regras específicas ou conflito já instalado, a revisão por profissional habilitado é uma medida prudente.
Assinaturas, testemunhas e documentos complementares
O contrato deve ser assinado pelo locador e pelo locatário. Se houver fiador, a assinatura dele e, conforme o caso, de seu cônjuge ou companheiro deve ser avaliada com orientação jurídica, pois a garantia pode produzir efeitos patrimoniais relevantes.
As testemunhas não são requisito de validade de todo contrato de locação, mas a assinatura de duas testemunhas pode fortalecer a formalização e ter relevância para a cobrança. O Código de Processo Civil inclui como título executivo extrajudicial o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas, conforme suas condições legais.
É recomendável reunir, junto ao contrato, cópias dos documentos de identificação, comprovantes de endereço, laudo de vistoria, inventário de bens, comprovante da garantia e recibo de entrega das chaves. Caso as partes optem por assinatura eletrônica, devem avaliar a identificação dos signatários, a integridade do arquivo e a prova de concordância.
Perguntas frequentes sobre contrato de aluguel
Contrato de aluguel simples precisa ser registrado em cartório?
Em regra, o contrato particular assinado pelas partes pode formalizar a locação sem registro em cartório. Contudo, determinadas situações podem demandar providências adicionais, especialmente quando houver interesse em produzir efeitos perante terceiros. Avalie o caso concreto com orientação profissional.
É possível alugar um imóvel sem contrato escrito?
A locação pode existir mesmo sem instrumento escrito, mas a ausência de documento dificulta comprovar valor, prazo, encargos e demais condições. Formalizar por escrito é a alternativa mais segura para registrar a vontade das partes.
Quem deve pagar IPTU e condomínio?
Isso deve constar expressamente no contrato. A responsabilidade entre locador e locatário depende da natureza da despesa e do que foi convencionado, observadas as regras aplicáveis. Não presuma que todos os encargos pertencem automaticamente a uma das partes.
O locador pode pedir caução e fiador ao mesmo tempo?
Não é recomendável. A Lei do Inquilinato veda mais de uma das modalidades de garantia em um mesmo contrato de locação. Escolha apenas uma modalidade e descreva suas condições de forma precisa.
O locatário pode sair antes do término do contrato?
Pode haver devolução antecipada, mas as consequências dependem do prazo, do motivo e das cláusulas contratadas, além das regras legais. A multa, quando prevista, deve ser analisada com atenção e proporcionalidade ao período já cumprido.
O que fazer quando o aluguel atrasa?
Primeiro, consulte a cláusula de vencimento, multa, juros e correção. Registre a cobrança de modo respeitoso e verificável. Se não houver solução, busque orientação jurídica antes de tomar medidas que afetem a posse ou os bens do locatário.
Referências
Vídeo explicativo
Sobre o autor
Stefano Barcellos
Editor e curador de modelos de documentos
Stefano Barcellos é editor do MSG Center e responsável pela curadoria dos modelos de documentos publicados no portal, com foco em linguagem clara, estrutura organizada e atualização constante do conteúdo.
