Modelo de memorial descritivo para obras e imóveis
Entenda como preparar um modelo de memorial descritivo para obra ou imóvel, quais dados técnicos devem constar, quando o documento é exigido e como evitar descrições vagas. A página também oferece um modelo editável para personalizar conforme as características do projeto.
Sumário
- 01 O que é memorial descritivo e para que serve
- 02 Quando usar um modelo de memorial descritivo
- Obras, reformas e empreitadas
- Compra e venda de imóvel em construção
- Documentação técnica e registral
- 03 Itens que não podem faltar no documento
- 04 Relação com contrato, orçamento e responsabilidade técnica
- 05 Como preencher o memorial descritivo passo a passo
- 06 Modelo de Modelo de memorial descritivo para obras e imóveis
- 07 Tipos e variações de memorial descritivo
- Memorial descritivo de obra residencial
- Memorial descritivo de reforma
- Memorial de acabamento ou entrega
- Memorial para serviço especializado
- 08 Cuidados e erros comuns ao elaborar o documento
- 09 Como tratar materiais equivalentes e alterações de projeto
- 10 Perguntas frequentes sobre modelo de memorial descritivo
- O memorial descritivo substitui o contrato de obra?
- É obrigatório informar marca dos materiais?
- Quem deve assinar o memorial descritivo?
- Posso usar o mesmo memorial para obra e orçamento?
- Como registrar uma alteração após o início da obra?
- 11 Referências
- 12 Vídeo explicativo
- 13 Aviso importante
O modelo de memorial descritivo organiza, de modo objetivo, as características técnicas de uma obra, reforma, imóvel ou serviço construtivo. Ele transforma o que foi combinado em uma descrição verificável de materiais, métodos, dimensões, ambientes e padrões de acabamento.
Para pessoas e pequenas empresas, esse documento reduz dúvidas antes do início dos trabalhos e facilita a conferência da entrega. Quando acompanha contrato, proposta comercial, projeto ou documentação imobiliária, o memorial ajuda a alinhar expectativas e a registrar com precisão aquilo que será executado.
O que é memorial descritivo e para que serve
Memorial descritivo é um documento técnico que apresenta as especificações de um objeto, especialmente de uma obra, reforma, edificação ou imóvel. Em vez de usar expressões genéricas, como “acabamento de qualidade” ou “materiais adequados”, ele informa o que será utilizado, onde será aplicado e qual padrão deverá ser observado.
O nível de detalhe depende da finalidade. Um memorial para uma reforma residencial simples pode ser mais direto do que um documento vinculado a projeto arquitetônico, incorporação imobiliária, contratação de empreitada ou regularização de imóvel. Em qualquer hipótese, a redação deve ser coerente com plantas, orçamento, cronograma, proposta e contrato eventualmente assinados.
Na prática, o memorial descritivo serve para:
- delimitar o escopo da obra ou do serviço;
- descrever sistemas construtivos, materiais e acabamentos;
- orientar a execução e a fiscalização;
- reduzir discussões sobre itens incluídos ou excluídos;
- apoiar orçamentos e comparações entre fornecedores;
- registrar critérios de substituição de produtos e materiais.
O documento não substitui projeto técnico, alvará, responsabilidade profissional ou contrato quando eles forem necessários. Porém, pode integrar esses instrumentos como anexo e funcionar como referência operacional durante a execução.
Quando usar um modelo de memorial descritivo
O memorial é útil sempre que a entrega depender de especificações que não podem ficar apenas em conversas, mensagens ou desenhos isolados. É recomendável prepará-lo antes da contratação ou, no máximo, antes do início das atividades, para que todas as pessoas envolvidas conheçam os limites do trabalho.
Obras, reformas e empreitadas
Em construção ou reforma, o documento pode descrever demolições, fundações, estrutura, alvenaria, cobertura, instalações elétricas, instalações hidráulicas, revestimentos, pintura, louças, metais, esquadrias e limpeza final. Também pode esclarecer o que será fornecido pelo contratante e o que ficará sob responsabilidade do contratado.
Compra e venda de imóvel em construção
Em negócios envolvendo unidades em construção, o memorial é relevante para identificar o padrão prometido e os componentes previstos. Ele deve ser lido em conjunto com o contrato e demais documentos do empreendimento. A proteção contratual e a transparência das informações são princípios importantes nas relações de consumo, conforme o Código de Defesa do Consumidor, quando houver relação de consumo.
Documentação técnica e registral
Determinadas situações exigem documentos e procedimentos próprios perante órgãos públicos, cartórios ou profissionais habilitados. Um memorial voltado a registro, individualização de área, regularização ou incorporação pode demandar conteúdo técnico específico e assinatura de responsável competente. Nesses casos, não é seguro adaptar um modelo genérico sem validação profissional.
Itens que não podem faltar no documento
Um bom memorial começa pela identificação clara do objeto e avança por tópicos organizados. Quanto mais mensuráveis forem as informações, maior será a utilidade do documento em uma conferência futura.
| Item | O que informar | Por que é importante |
|---|---|---|
| Identificação | Endereço, unidade, obra, projeto e partes envolvidas | Vincula o memorial ao objeto correto |
| Escopo | Serviços incluídos, etapas e limitações | Evita inclusão presumida de atividades |
| Materiais | Tipo, marca de referência, linha, medidas ou desempenho | Permite verificar o padrão contratado |
| Acabamentos | Revestimentos, pintura, esquadrias, louças e metais | Reduz divergências na fase final |
| Responsabilidades | Fornecimento, aprovações, descarte e manutenção | Define deveres de cada participante |
| Alterações | Forma de autorização e registro de mudanças | Controla aditivos e substituições |
Inclua a identificação do proprietário ou contratante, do contratado e, quando houver, do responsável técnico. Descreva o local de execução com endereço completo e dados de identificação da unidade ou lote que forem pertinentes.
O escopo deve separar o que está incluído do que está excluído. Por exemplo, se a contratação abrange a instalação de revestimentos, esclareça se inclui remoção do revestimento anterior, regularização de base, rejuntamento, rodapés, frete, perdas, descarte de entulho e limpeza.
Relação com contrato, orçamento e responsabilidade técnica
O memorial descritivo costuma ser um anexo contratual. Para produzir esse efeito, o contrato deve identificá-lo expressamente, por título, versão ou data de emissão, e indicar que integra o ajuste. Também é prudente que as partes assinem ou rubriquem o documento, conforme a forma de contratação adotada.
O Código Civil estabelece que a liberdade contratual é exercida nos limites da função social do contrato. Consulte o texto do Código Civil brasileiro ao estruturar obrigações, pagamentos, prazos, inadimplemento e demais cláusulas da contratação.
“A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.”
Código Civil, art. 421
Orçamento e memorial não são sinônimos. O orçamento apresenta valores, quantidades e condições comerciais; o memorial explica o padrão técnico e os critérios de execução. Eles devem ser compatíveis. Se o orçamento prevê porcelanato de determinada faixa ou dimensão, o memorial não deve indicar produto diferente sem prever a alteração correspondente.
Em obras que envolvam atividades técnicas reguladas, projetos, cálculos, laudos ou responsabilidade profissional, verifique a necessidade de contratação de profissional habilitado e dos documentos aplicáveis. O modelo editável desta página é um ponto de partida para descrição contratual e não substitui documentos técnicos exigidos para casos específicos.
Como preencher o memorial descritivo passo a passo
Antes de preencher, reúna os documentos que já existem: proposta comercial, orçamento, plantas, imagens de referência, cronograma, conversas aprovadas e fichas de produtos. Depois, transforme as decisões em informações objetivas.
- Identifique a obra ou o imóvel. Informe endereço, ambiente, unidade, lote ou outra referência que elimine dúvidas sobre o objeto.
- Qualifique as partes. Registre nome, CPF ou CNPJ, endereço e função de quem contrata e de quem executa ou fornece.
- Defina a finalidade. Indique se o memorial trata de construção, reforma, entrega de imóvel, execução de serviço ou outro objetivo.
- Descreva o escopo por etapa. Organize os serviços em sequência lógica, como preparação, execução, instalações e acabamentos.
- Especifique materiais e padrões. Informe tipo, características, dimensões, cor, desempenho e, se necessário, marca ou linha de referência.
- Indique inclusões e exclusões. Liste frete, mão de obra, equipamentos, taxas, retirada de resíduos, fornecimento de materiais e itens não contemplados.
- Crie regra para alterações. Exija autorização prévia e escrita para mudanças que afetem preço, prazo, material ou método.
- Revise a compatibilidade. Confira se memorial, orçamento, contrato e projeto falam do mesmo objeto.
- Formalize a aceitação. Colha assinaturas das partes e, quando apropriado, do responsável técnico.
Modelo editável
Modelo Editável Aqui
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MEMORIAL DESCRITIVO DE OBRA E ESPECIFICAÇÕES
Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL DO CONTRATANTE], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], inscrito(a) no CPF/CNPJ sob nº [CPF OU CNPJ], portador(a) do RG nº [RG], com endereço em [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) CONTRATANTE; e, de outro lado, [NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL DO CONTRATADO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO OU ATIVIDADE], inscrito(a) no CPF/CNPJ sob nº [CPF OU CNPJ], portador(a) do RG nº [RG], com endereço em [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) CONTRATADO, estabelecem o presente MEMORIAL DESCRITIVO, vinculado ao [CONTRATO/PROPOSTA/ORÇAMENTO] firmado entre as partes, relativo ao imóvel ou obra identificado neste documento.
1. IDENTIFICAÇÃO DO OBJETO
O presente memorial descritivo tem por objeto detalhar os serviços, materiais, sistemas, padrões de execução, acabamentos, fornecimentos e limitações aplicáveis à [CONSTRUÇÃO/REFORMA/AMPLIAÇÃO/INSTALAÇÃO/ENTREGA DE IMÓVEL] situada em [ENDEREÇO COMPLETO DA OBRA], [COMPLEMENTO], [BAIRRO], [CIDADE] – [UF], CEP [CEP], identificada como [UNIDADE/LOTE/MATRÍCULA/OUTRA IDENTIFICAÇÃO].
2. FINALIDADE E VINCULAÇÃO
Este documento integra o [CONTRATO/PROPOSTA/ORÇAMENTO] celebrado entre as partes e deve ser interpretado em conjunto com seus anexos, projetos, plantas, cronograma e eventuais aditivos escritos. Em caso de divergência, as partes deverão registrar por escrito a solução adotada antes da execução do item controvertido. Nenhuma alteração verbal produzirá efeitos sobre escopo, preço, prazo, qualidade ou responsabilidade sem confirmação escrita das partes.
3. ESCOPO GERAL DOS SERVIÇOS
O CONTRATADO executará os serviços expressamente indicados neste memorial, observadas as condições do local, as orientações técnicas aplicáveis, os projetos disponibilizados e as aprovações necessárias. O escopo compreende, quando assinalado ou especificado: [SERVIÇOS PRELIMINARES], [DEMOLIÇÕES], [PREPARAÇÃO DE SUPERFÍCIES], [FUNDAÇÕES], [ESTRUTURA], [ALVENARIA], [COBERTURA], [INSTALAÇÕES ELÉTRICAS], [INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS], [IMPERMEABILIZAÇÃO], [REVESTIMENTOS], [PINTURA], [ESQUADRIAS], [MARMORES/GRANITOS], [LOUÇAS E METAIS], [LIMPEZA FINAL] e [OUTROS SERVIÇOS].
4. SERVIÇOS PRELIMINARES E PROTEÇÃO DO LOCAL
Antes do início dos serviços, será realizada a vistoria visual do local, com registro das condições aparentes relevantes. O CONTRATADO deverá adotar as proteções compatíveis com o serviço contratado para pisos, paredes, esquadrias, mobiliários, áreas comuns e demais elementos que não integrem a intervenção. A montagem de canteiro, isolamento, transporte interno, armazenamento de materiais e utilização de equipamentos observarão as condições previamente autorizadas pelo CONTRATANTE e, quando aplicável, as regras do condomínio ou do responsável pelo imóvel.
5. DEMOLIÇÕES, REMOÇÕES E DESCARTE
As demolições, retiradas e remoções incluídas neste escopo são: [DESCREVER DETALHADAMENTE]. Os elementos que deverão ser preservados são: [DESCREVER]. A retirada de entulho, o transporte, o acondicionamento e a destinação dos resíduos serão de responsabilidade de [CONTRATANTE/CONTRATADO], observadas as regras aplicáveis ao local. Não estão incluídas intervenções não identificáveis em vistoria ordinária, tais como vícios ocultos, instalações internas deterioradas, danos estruturais ou outras condições preexistentes não aparentes, que deverão ser avaliadas e aprovadas por escrito caso demandem serviço adicional.
6. SISTEMAS CONSTRUTIVOS E EXECUÇÃO
Os serviços serão executados conforme as seguintes especificações: [DESCREVER SISTEMA CONSTRUTIVO, MÉTODO DE EXECUÇÃO, MEDIDAS, ESPESSURAS, NÍVEIS, CAIMENTOS, PONTOS DE INSTALAÇÃO E DEMAIS CRITÉRIOS RELEVANTES]. Para alvenarias, indicar [TIPO DE BLOCO/TIJOLO], espessura [MEDIDA] e localização. Para cobertura, indicar [TIPO DE ESTRUTURA], [TIPO DE TELHA], inclinação [MEDIDA OU CRITÉRIO] e sistema de captação de águas pluviais. Para impermeabilização, indicar áreas abrangidas, preparação da base, produto ou sistema de referência e proteção mecânica, quando aplicável.
7. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS E HIDRÁULICAS
As instalações elétricas abrangidas por este memorial compreendem [DESCREVER QUADRO, CIRCUITOS, TOMADAS, INTERRUPTORES, ILUMINAÇÃO, PONTOS E EQUIPAMENTOS]. As instalações hidráulicas e sanitárias abrangidas compreendem [DESCREVER TUBULAÇÕES, PONTOS DE ÁGUA, ESGOTO, RALOS, REGISTROS, CAIXAS E EQUIPAMENTOS]. Os materiais deverão possuir características compatíveis com a instalação prevista. Quaisquer modificações de pontos, trajetos, cargas, diâmetros ou equipamentos que impactem valor ou prazo dependerão de prévia aprovação escrita do CONTRATANTE.
8. REVESTIMENTOS, PISOS E PINTURA
Os revestimentos de piso serão aplicados nos ambientes [LISTAR AMBIENTES], utilizando [TIPO DE MATERIAL], nas dimensões [MEDIDAS], cor [COR], acabamento [ACABAMENTO] e paginação [DESCREVER OU INDICAR PROJETO]. Os revestimentos de parede serão aplicados em [AMBIENTES E ALTURAS], com [TIPO, MEDIDA E PADRÃO]. A pintura compreenderá a preparação das superfícies, incluindo [CORREÇÃO/SELADOR/MASSA/OUTROS], e a aplicação de [TIPO DE TINTA], na cor [COR], em [NÚMERO DE DEMÃOS OU CRITÉRIO].
9. ESQUADRIAS, PORTAS, LOUÇAS, METAIS E BANCADAS
Serão fornecidos e/ou instalados os seguintes itens: esquadrias em [MATERIAL], acabamento [COR/ACABAMENTO], nos locais [LOCAIS]; portas em [MATERIAL], medidas [MEDIDAS], com ferragens [ESPECIFICAÇÃO]; louças sanitárias [ESPECIFICAÇÃO]; metais [ESPECIFICAÇÃO]; bancadas em [MATERIAL], com espessura [MEDIDA], acabamento [ACABAMENTO] e dimensões conforme [PROJETO/MEDIDAS]. Caso haja marca de referência, ela será: [MARCA OU LINHA DE REFERÊNCIA].
10. MATERIAIS E PADRÃO DE QUALIDADE
Os materiais deverão corresponder às especificações deste memorial, do orçamento e dos projetos aplicáveis. Quando houver indicação de marca, modelo ou linha, a referência deverá ser respeitada, salvo autorização escrita do CONTRATANTE para substituição. Materiais equivalentes somente poderão ser utilizados se apresentarem compatibilidade de função, qualidade, desempenho, durabilidade, acabamento, dimensões e garantia, sem prejuízo do padrão originalmente contratado.
11. ITENS INCLUÍDOS E ITENS EXCLUÍDOS
Estão incluídos no escopo: [LISTAR MÃO DE OBRA, MATERIAIS, FRETE, EQUIPAMENTOS, PROTEÇÕES, RETIRADA DE RESÍDUOS, LIMPEZA OU OUTROS]. Estão expressamente excluídos do escopo: [LISTAR ITENS EXCLUÍDOS]. Qualquer serviço, material, taxa, licença, equipamento ou providência não expressamente incluído será considerado extra e dependerá de orçamento complementar e aprovação escrita antes de sua execução ou aquisição.
12. ALTERAÇÕES E SERVIÇOS ADICIONAIS
Alterações no projeto, escopo, material, acabamento, quantitativo, método de execução ou cronograma deverão ser solicitadas e aprovadas por escrito. A aprovação deverá informar, sempre que possível, a descrição da mudança, o impacto no preço, o prazo adicional ou reduzido e a responsabilidade pelo fornecimento. Serviços adicionais somente serão iniciados após a aceitação expressa do CONTRATANTE, ressalvadas medidas urgentes necessárias à segurança do local, que deverão ser comunicadas imediatamente.
13. PRAZO, CONFERÊNCIA E ACEITAÇÃO
O prazo estimado para execução dos serviços é de [PRAZO], contado de [MARCO INICIAL], sujeito às condições previstas no contrato e a fatos que possam afetar a execução. Ao final, o CONTRATANTE poderá conferir os serviços com base neste memorial, no contrato e nas alterações aprovadas. Eventuais pendências deverão ser apontadas por escrito, com descrição objetiva, para avaliação e tratamento pelas partes.
14. RESPONSABILIDADE TÉCNICA E DOCUMENTOS COMPLEMENTARES
Quando a natureza dos serviços exigir projeto, responsabilidade técnica, licença, autorização, laudo ou acompanhamento de profissional habilitado, as partes deverão identificar previamente o responsável e os documentos aplicáveis. Este memorial não substitui projetos técnicos, autorizações administrativas, documentos de responsabilidade profissional ou exigências de órgãos públicos, cartórios, condomínio ou demais entidades competentes.
15. DISPOSIÇÕES FINAIS
As partes declaram que leram e compreenderam o conteúdo deste memorial descritivo, reconhecendo que suas especificações deverão orientar a execução do objeto contratado. Este documento poderá ser assinado física ou eletronicamente, desde que seja possível identificar os signatários e preservar a integridade do seu conteúdo. As partes comprometem-se a manter uma via deste memorial e de suas eventuais alterações.
[CIDADE] – [UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].
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[NOME DO CONTRATANTE]
CPF/CNPJ: [CPF OU CNPJ]
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[NOME DO CONTRATADO]
CPF/CNPJ: [CPF OU CNPJ]
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[NOME DO RESPONSÁVEL TÉCNICO, SE APLICÁVEL]
[PROFISSÃO] – [REGISTRO PROFISSIONAL]
TESTEMUNHAS
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[NOME DA TESTEMUNHA 1]
CPF: [CPF DA TESTEMUNHA 1]
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[NOME DA TESTEMUNHA 2]
CPF: [CPF DA TESTEMUNHA 2]
Tipos e variações de memorial descritivo
Não existe um único formato adequado para todas as situações. A estrutura deve acompanhar o objeto e a finalidade do documento. A seguir estão algumas variações comuns.
Memorial descritivo de obra residencial
É usado para construir, ampliar ou reformar casas e apartamentos. Geralmente divide a descrição por serviços preliminares, estrutura, vedações, cobertura, instalações, revestimentos, pintura e entrega. Deve apontar os ambientes abrangidos e o padrão de cada solução.
Memorial descritivo de reforma
Foca no estado existente e nas intervenções previstas. É importante diferenciar remoções, reaproveitamentos, adequações e novas instalações. Em condomínios, podem existir regras internas e aprovações específicas que precisam ser observadas antes da execução.
Memorial de acabamento ou entrega
É frequente em operações imobiliárias e detalha os itens que compõem as áreas privativas ou comuns. Deve evitar expressões abertas, indicando o padrão de revestimentos, bancadas, louças, metais, esquadrias, portas, pintura e equipamentos quando aplicável.
Memorial para serviço especializado
Pode ser utilizado para pintura, instalação elétrica, marcenaria, impermeabilização, telhado ou outro serviço específico. Nesse caso, é melhor aprofundar as condições técnicas da atividade contratada do que repetir tópicos que não se aplicam.
Cuidados e erros comuns ao elaborar o documento
O maior risco é criar um texto aparentemente detalhado, mas incapaz de orientar uma decisão prática. A clareza depende de escolhas objetivas e da consistência entre todos os documentos do negócio.
- Usar termos subjetivos: evite “primeira linha”, “alto padrão” ou “similar” sem critérios objetivos.
- Não indicar unidades de medida: informe dimensões, espessuras, metragem, capacidade ou desempenho sempre que relevantes.
- Omitir exclusões: itens não incluídos devem aparecer de modo expresso.
- Permitir substituições livres: defina quem aprova, em que condições e como será registrado o ajuste.
- Copiar especificações incompatíveis: revise modelos antigos para evitar mencionar ambientes, materiais ou sistemas inexistentes na obra atual.
- Desalinhamento com o orçamento: uma especificação mais cara ou diferente pode gerar discussão sobre preço e prazo.
- Não registrar revisões: quando houver mudança, identifique a versão ou faça aditivo assinado.
- Confundir memorial contratual com documento técnico obrigatório: a necessidade de profissional habilitado deve ser analisada conforme a atividade e a finalidade.
Como tratar materiais equivalentes e alterações de projeto
Nem sempre o material originalmente escolhido estará disponível no momento da compra. Por isso, o memorial pode prever a substituição por item equivalente, mas a cláusula precisa explicar o que significa equivalência. Considere qualidade, desempenho, durabilidade, dimensão, acabamento, garantia, compatibilidade e preço.
Evite autorizar o contratado a trocar materiais unilateralmente. A solução mais segura é exigir aceite prévio e escrito do contratante, com registro do novo produto, do eventual reflexo financeiro e do impacto no prazo. Quando a alteração for relevante, faça um termo aditivo ao contrato e atualize o memorial.
Também registre como serão tratadas situações descobertas durante a execução, como infiltrações ocultas, instalações antigas inadequadas ou necessidade de reforço estrutural. Esses eventos podem exigir avaliação técnica e orçamento complementar antes da continuidade dos serviços.
Perguntas frequentes sobre modelo de memorial descritivo
O memorial descritivo substitui o contrato de obra?
Não. O memorial detalha tecnicamente o objeto; o contrato regula direitos, deveres, preço, prazo, forma de pagamento, responsabilidade, rescisão e consequências do inadimplemento. O ideal é utilizar os dois documentos de forma integrada.
É obrigatório informar marca dos materiais?
Depende do caso. Informar marca pode dar maior precisão, mas nem sempre é indispensável. Quando a marca não for essencial, descreva características verificáveis, como material, dimensão, espessura, cor, desempenho e padrão mínimo. Se houver possibilidade de substituição, estabeleça critérios e aprovação prévia.
Quem deve assinar o memorial descritivo?
Em uma contratação privada, é recomendável que contratante e contratado assinem ou rubriquem o documento que integra o contrato. Se o memorial tiver natureza técnica ou for exigido para procedimento específico, pode ser necessária a participação de profissional habilitado. Avalie o contexto concreto.
Posso usar o mesmo memorial para obra e orçamento?
Você pode usar documentos complementares, mas não deve confundir suas funções. O orçamento apresenta valores e quantidades; o memorial explica padrões técnicos e execução. Ao usar ambos, confira se não há divergências entre os itens, materiais e serviços indicados.
Como registrar uma alteração após o início da obra?
Registre por escrito o item alterado, a justificativa, o novo material ou serviço, o impacto no valor e no cronograma, além da aceitação das partes. Para mudanças relevantes, o instrumento mais adequado costuma ser um aditivo contratual acompanhado de versão atualizada do memorial.
Referências
Vídeo explicativo
Sobre o autor
Stefano Barcellos
Editor e curador de modelos de documentos
Stefano Barcellos é editor do MSG Center e responsável pela curadoria dos modelos de documentos publicados no portal, com foco em linguagem clara, estrutura organizada e atualização constante do conteúdo.
