Modelo de Distrato de Contrato de Aluguel para Usar
O modelo de distrato de contrato de aluguel ajuda locador e locatário a registrar o encerramento consensual da locação. Saiba quando usá-lo, quais dados incluir, como definir entrega de chaves, vistoria, débitos, garantias e quitação entre as partes.
Sumário
- 01 O que é o distrato de contrato de aluguel e para que serve
- 02 Quando usar um modelo de distrato de contrato de aluguel
- 03 Regras da locação que influenciam o encerramento
- Distrato não substitui vistoria
- 04 Informações que não podem faltar no documento
- 05 Como preencher o modelo editável desta página
- 06 Modelo de Modelo de Distrato de Contrato de Aluguel para Usar
- 07 Tipos e variações de distrato de locação
- Distrato por saída antecipada do locatário
- Distrato no fim do prazo contratual
- Distrato de locação comercial
- Distrato com caução ou fiador
- 08 Cuidados e erros comuns ao formalizar a rescisão
- 09 Assinaturas, testemunhas e meios eletrônicos
- 10 Perguntas frequentes sobre distrato de contrato de aluguel
- O distrato de contrato de aluguel precisa ser reconhecido em cartório?
- É possível fazer distrato mesmo com aluguel ou condomínio em atraso?
- O locador pode reter toda a caução ao final da locação?
- A entrega das chaves encerra todos os débitos?
- O fiador precisa assinar o distrato?
- Posso usar o distrato para dispensar a multa por saída antecipada?
- 11 Referências
- 12 Vídeo explicativo
- 13 Aviso importante
O modelo de distrato de contrato de aluguel é o documento usado para registrar que locador e locatário decidiram encerrar uma locação por acordo. Ele organiza os termos finais da relação, como a data de desocupação, a entrega das chaves, os valores pendentes, a vistoria e a devolução ou a baixa da garantia.
Embora muitas locações terminem apenas com a entrega do imóvel, formalizar o encerramento reduz incertezas e cria prova do que foi ajustado. O documento é especialmente útil para pessoas e pequenas empresas que desejam definir responsabilidades com clareza e evitar discussões futuras sobre aluguéis, encargos, danos, multas ou caução.
O que é o distrato de contrato de aluguel e para que serve
Distrato é o acordo pelo qual as partes encerram um contrato que haviam celebrado. Na locação, ele permite que locador e locatário estabeleçam, em comum acordo, como será finalizada a ocupação do imóvel e quais obrigações permanecerão exigíveis até a conclusão do processo de saída.
O distrato não serve apenas para declarar que o imóvel foi desocupado. Um documento bem elaborado identifica o contrato original, define uma data de término, trata da devolução das chaves e esclarece a situação financeira. Se houver valores a pagar ou a restituir, o termo pode informar o montante, o vencimento, a forma de pagamento e a consequência do atraso.
O Código Civil reconhece que o distrato deve seguir a mesma forma exigida para o contrato que está sendo desfeito. A regra está no Código Civil brasileiro, aplicável de forma complementar às relações locatícias.
“O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.”
Código Civil, art. 472
Na prática, se o contrato de aluguel foi escrito, o mais seguro é produzir também um distrato escrito, assinado pelas partes. Quando houver fiador, administradora, caução, seguro-fiança ou título de capitalização, o encerramento deve ser compatibilizado com esses elementos.
Quando usar um modelo de distrato de contrato de aluguel
O distrato é indicado quando locador e locatário concordam com a rescisão antes ou no momento do término da locação e desejam registrar condições específicas. Ele pode ser usado em locações residenciais, comerciais e não residenciais, desde que as partes tenham capacidade para contratar e haja concordância sobre os termos.
É comum utilizar o documento nas seguintes situações:
- o locatário pretende sair antes do prazo inicialmente previsto e o locador concorda com as condições de encerramento;
- as partes negociaram dispensa, redução ou parcelamento de multa contratual;
- o prazo do contrato terminou e as partes querem registrar a entrega formal do imóvel;
- há caução em dinheiro, depósito, seguro ou outra garantia que precisa ser devolvida, liberada ou tratada de modo expresso;
- o imóvel será devolvido após vistoria, com ajustes de reparos ou despesas definidos entre as partes;
- uma empresa locatária encerrará sua atividade ou mudará de endereço e precisa documentar a desocupação.
Se não houver consenso, o documento não deve ser apresentado como se fosse um distrato bilateral. Nessa hipótese, pode haver comunicação de rescisão, cobrança, negociação ou medida judicial, conforme o caso. O distrato pressupõe manifestação de vontade das partes envolvidas.
Regras da locação que influenciam o encerramento
A Lei do Inquilinato disciplina pontos relevantes para o fim da locação urbana. Entre eles, estão a devolução do imóvel, as garantias locatícias e a multa por devolução antecipada pelo locatário em contrato por prazo determinado.
Em termos gerais, o locatário que devolve o imóvel antes do término do prazo contratado pode ficar sujeito à multa prevista no contrato, calculada proporcionalmente ao tempo já cumprido. Contudo, as partes podem negociar solução diferente por meio de distrato, desde que deixem o ajuste claro e não haja violação de direitos indisponíveis ou de normas aplicáveis.
Também é importante observar que a responsabilidade por aluguéis e encargos não desaparece automaticamente com a simples intenção de sair. O termo deve indicar até quando serão cobrados aluguel, condomínio, IPTU, consumo de água, energia, gás e demais despesas atribuídas ao locatário no contrato original. Em regra, a entrega efetiva das chaves e a vistoria são marcos relevantes para esse fechamento.
Distrato não substitui vistoria
O distrato pode incorporar o resultado da vistoria ou remeter a um laudo de vistoria de saída anexado. Esse cuidado evita dúvidas sobre o estado do imóvel e sobre a necessidade de reparos. Se ainda houver pendências a apurar, é possível prever prazo para conclusão da vistoria, apresentação de orçamentos e pagamento ou compensação dos valores comprovados.
Informações que não podem faltar no documento
Um distrato consistente começa pela identificação precisa das pessoas e do contrato que será encerrado. Evite expressões genéricas, como “contrato anterior”, sem informar a data, o imóvel e as partes contratantes.
| Item | O que registrar | Por que é importante |
|---|---|---|
| Partes | Nome, CPF ou CNPJ, endereço e representação, quando houver | Evita dúvida sobre quem assume e recebe as obrigações |
| Contrato original | Data de assinatura, endereço do imóvel e prazo da locação | Vincula o distrato ao ajuste correto |
| Entrega de chaves | Data, local, protocolo e condição de entrega | Define marco relevante para a posse e os encargos |
| Vistoria e reparos | Laudo, pendências, prazo de correção e forma de apuração | Reduz conflitos sobre conservação do imóvel |
| Valores e garantia | Débitos, créditos, multa, caução e forma de pagamento | Organiza a quitação financeira e a liberação de garantias |
| Quitação | Alcance da quitação, ressalvas e obrigações sobreviventes | Evita quitação ampla sem conferência adequada |
Além desses dados, o documento deve prever a assinatura de todos os envolvidos que precisem anuir com o encerramento. Se o contrato tiver mais de um locatário ou mais de um locador, todos devem ser qualificados e assinar, salvo se houver representação válida. Havendo fiador, convém que ele assine a ciência ou a anuência quando a situação da garantia exigir isso.
Como preencher o modelo editável desta página
Antes de preencher o modelo editável desta página, reúna o contrato de locação, eventuais aditivos, laudo de entrada, comprovantes de pagamentos e dados sobre a garantia. Não preencha cláusulas financeiras com base apenas em estimativas quando for possível conferir os documentos.
- Identifique o contrato original. Informe a data de celebração, o endereço completo do imóvel e a finalidade da locação, como residencial ou comercial.
- Qualifique corretamente as partes. Preencha nome completo ou razão social, CPF ou CNPJ, endereço e, no caso de empresa, os dados do representante que assinará.
- Defina a data de encerramento. Estabeleça a data em que a locação se encerra e a data ou o procedimento para entrega das chaves.
- Descreva a situação do imóvel. Registre se haverá vistoria de saída, anexe o laudo quando disponível e especifique reparos ou pendências já identificados.
- Apure aluguéis e encargos. Indique quais valores já foram pagos, quais permanecem em aberto, os períodos de referência e as datas de vencimento.
- Trate da multa e da garantia. Esclareça se existe multa, se ela foi cobrada, dispensada ou renegociada. Informe também a destinação da caução ou a liberação da garantia.
- Delimite a quitação. Dê quitação apenas ao que foi efetivamente cumprido ou pago. Se existirem contas pendentes, faça ressalva expressa.
- Revise e assine. Confirme se os dados coincidem com o contrato original e providencie assinaturas. Duas testemunhas podem reforçar a prova do documento particular.
Modelo editável
Modelo Editável Aqui
Clique em “Editar documento” para preencher os campos entre colchetes. As alterações ficam salvas apenas neste navegador.
DISTRATO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO LOCADOR OU RAZÃO SOCIAL], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], inscrito(a) no CPF sob o nº [CPF] e no RG nº [RG], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], ou, se pessoa jurídica, inscrita no CNPJ sob o nº [CNPJ], com sede à [ENDEREÇO COMPLETO], neste ato representada por [NOME COMPLETO DO REPRESENTANTE], [QUALIFICAÇÃO], doravante denominado(a) LOCADOR(A); e, de outro lado, [NOME COMPLETO DO LOCATÁRIO OU RAZÃO SOCIAL], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], inscrito(a) no CPF sob o nº [CPF] e no RG nº [RG], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], ou, se pessoa jurídica, inscrita no CNPJ sob o nº [CNPJ], com sede à [ENDEREÇO COMPLETO], neste ato representada por [NOME COMPLETO DO REPRESENTANTE], [QUALIFICAÇÃO], doravante denominado(a) LOCATÁRIO(A), têm entre si justo e acordado o presente DISTRATO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL, mediante as cláusulas e condições seguintes.
1. DO CONTRATO ORIGINAL
As partes declaram que celebraram contrato de locação em [DIA] de [MÊS] de [ANO], referente ao imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL, INCLUINDO COMPLEMENTO, BAIRRO, CIDADE, UF E CEP], destinado ao uso [RESIDENCIAL/COMERCIAL/NÃO RESIDENCIAL], pelo prazo de [PRAZO DA LOCAÇÃO], doravante denominado CONTRATO ORIGINAL.
O CONTRATO ORIGINAL foi firmado com aluguel mensal inicialmente ajustado em R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), sem prejuízo de reajustes, encargos e demais obrigações previstos no instrumento original e em seus eventuais aditivos.
2. DO OBJETO DO DISTRATO
Por livre manifestação de vontade e de comum acordo, LOCADOR(A) e LOCATÁRIO(A) resolvem distratar o CONTRATO ORIGINAL, encerrando a relação locatícia nas condições previstas neste instrumento. O presente distrato não importa em novação, renúncia ou quitação de obrigações que estejam expressamente ressalvadas neste documento.
3. DA DATA DE ENCERRAMENTO E DA ENTREGA DAS CHAVES
A locação será considerada encerrada em [DIA] de [MÊS] de [ANO], data em que o(a) LOCATÁRIO(A) entregará as chaves do imóvel ao(à) LOCADOR(A), à imobiliária administradora ou à pessoa por este(a) formalmente indicada, mediante recibo, protocolo ou outro comprovante escrito de recebimento.
Até a efetiva entrega das chaves, o(a) LOCATÁRIO(A) permanecerá responsável pela guarda, conservação e desocupação integral do imóvel, bem como pelas obrigações previstas no CONTRATO ORIGINAL e neste distrato, observadas as disposições legais aplicáveis.
4. DA VISTORIA DE SAÍDA E DA CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL
As partes realizarão vistoria de saída do imóvel em [DIA] de [MÊS] de [ANO], às [HORÁRIO], ou em outra data ajustada por escrito. A vistoria será registrada em laudo próprio, que poderá integrar este distrato como anexo.
O(a) LOCATÁRIO(A) compromete-se a devolver o imóvel no estado de conservação compatível com as obrigações assumidas no CONTRATO ORIGINAL, ressalvado o desgaste natural decorrente do uso regular. Caso sejam identificados reparos atribuíveis ao(à) LOCATÁRIO(A), as partes ajustam que: [DESCREVER OS REPAROS, O PRAZO PARA EXECUÇÃO, A FORMA DE APURAÇÃO DOS CUSTOS OU INFORMAR QUE NÃO HÁ PENDÊNCIAS].
5. DOS ALUGUÉIS, ENCARGOS E CONTAS DE CONSUMO
O(a) LOCATÁRIO(A) declara que os aluguéis e encargos devidos até [DATA DE REFERÊNCIA] encontram-se [QUITADOS/PENDENTES], conforme discriminado a seguir: [DESCREVER ALUGUÉIS, CONDOMÍNIO, IPTU, ÁGUA, ESGOTO, ENERGIA ELÉTRICA, GÁS, MULTAS, SEGURO OU OUTROS ENCARGOS, COM VALORES E PERÍODOS DE REFERÊNCIA].
Os valores eventualmente apurados após a entrega das chaves e relativos ao período de ocupação do imóvel, inclusive contas de consumo, condomínio, tributos, taxas e demais encargos contratualmente atribuídos ao(à) LOCATÁRIO(A), serão apresentados com os respectivos comprovantes e pagos pelo(a) responsável no prazo de [NÚMERO] dias contados do recebimento da comunicação escrita.
6. DA MULTA POR RESCISÃO E DO ACORDO FINANCEIRO
Em razão do encerramento antecipado da locação, as partes ajustam que a multa prevista no CONTRATO ORIGINAL será [INTEGRALMENTE DISPENSADA/COBRADA NO VALOR DE R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO])/REDUZIDA PARA R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO])/PARCELADA CONFORME DESCRITO NESTA CLÁUSULA].
Caso haja saldo a pagar pelo(a) LOCATÁRIO(A), este será quitado da seguinte forma: [DESCREVER FORMA DE PAGAMENTO, DATA OU PARCELAS, DADOS BANCÁRIOS SE NECESSÁRIO E CONSEQUÊNCIAS DO ATRASO]. Caso haja saldo a restituir pelo(a) LOCADOR(A), este será pago até [DIA] de [MÊS] de [ANO], por meio de [PIX/TRANSFERÊNCIA/OUTRO], para os dados indicados pelo(a) LOCATÁRIO(A): [DADOS PARA PAGAMENTO].
7. DA GARANTIA LOCATÍCIA
A garantia prevista no CONTRATO ORIGINAL consistiu em [CAUÇÃO EM DINHEIRO/FIANÇA/SEGURO-FIANÇA/TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO/OUTRA], nos seguintes termos: [DESCREVER DADOS RELEVANTES DA GARANTIA].
Em caso de caução em dinheiro, as partes reconhecem que foi entregue o valor de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]). Após a compensação de valores líquidos, vencidos, comprovados e de responsabilidade do(a) LOCATÁRIO(A), o eventual saldo será devolvido pelo(a) LOCADOR(A) até [DIA] de [MÊS] de [ANO], mediante [FORMA DE PAGAMENTO]. Se não houver saldo a devolver ou se houver outra destinação, registrar: [DESCREVER].
Havendo fiador(a), as partes declaram que [NOME COMPLETO DO FIADOR], inscrito(a) no CPF sob o nº [CPF], está [CIENTE E DE ACORDO COM O PRESENTE DISTRATO/LIBERADO(A) DAS OBRIGAÇÕES A PARTIR DE [DATA]/RESPONSÁVEL PELAS OBRIGAÇÕES EXPRESSAMENTE RESSALVADAS], conforme sua assinatura ao final, quando aplicável.
8. DA QUITAÇÃO E DAS RESSALVAS
Cumpridas integralmente as obrigações previstas neste instrumento, as partes concederão uma à outra quitação plena, geral e irrevogável exclusivamente em relação ao CONTRATO ORIGINAL e ao período de locação nele previsto.
Ficam expressamente ressalvados os valores, reparos, contas, obrigações ou direitos descritos neste distrato como pendentes, bem como aqueles que venham a ser regularmente apurados e comprovados como referentes ao período de ocupação do imóvel pelo(a) LOCATÁRIO(A).
9. DAS COMUNICAÇÕES
Para fins de cumprimento deste distrato, as partes indicam os seguintes canais de contato: LOCADOR(A): [TELEFONE], [E-MAIL] e [ENDEREÇO]; LOCATÁRIO(A): [TELEFONE], [E-MAIL] e [ENDEREÇO]. Qualquer alteração deverá ser comunicada por escrito à outra parte.
10. DO FORO
Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE] – [UF], com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir dúvidas ou controvérsias decorrentes deste distrato, quando a eleição de foro for legalmente admissível.
E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor e forma, juntamente com as testemunhas abaixo identificadas.
[CIDADE] – [UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].
________________________________________
[NOME COMPLETO DO LOCADOR OU REPRESENTANTE LEGAL]
CPF/CNPJ: [CPF OU CNPJ]
________________________________________
[NOME COMPLETO DO LOCATÁRIO OU REPRESENTANTE LEGAL]
CPF/CNPJ: [CPF OU CNPJ]
________________________________________
[NOME COMPLETO DO FIADOR, SE APLICÁVEL]
CPF: [CPF]
TESTEMUNHAS
________________________________________
[NOME COMPLETO DA TESTEMUNHA 1]
CPF: [CPF]
________________________________________
[NOME COMPLETO DA TESTEMUNHA 2]
CPF: [CPF]
Tipos e variações de distrato de locação
Não existe um único formato obrigatório para todas as situações. O conteúdo deve acompanhar o contrato, a modalidade de garantia e o que foi negociado. A seguir estão variações frequentes.
Distrato por saída antecipada do locatário
É usado quando o contrato ainda está em vigor e o locatário deseja devolver o imóvel. Deve tratar especificamente da multa proporcional, de eventual dispensa negociada e da data de entrega das chaves. Se houver parcelas de aluguel vincendas até a devolução, elas devem ser discriminadas.
Distrato no fim do prazo contratual
Mesmo quando o prazo se encerra naturalmente, o termo pode ser útil para registrar a devolução do imóvel, a vistoria, a situação das contas e a devolução da caução. É uma alternativa prática para encerrar a relação documentalmente.
Distrato de locação comercial
Na locação comercial, convém conferir obrigações específicas, como retirada de equipamentos, placas, benfeitorias, licenças, contas vinculadas ao estabelecimento e eventual obrigação de recomposição do espaço. Se a locatária for pessoa jurídica, a assinatura deve ser feita por representante com poderes adequados.
Distrato com caução ou fiador
Quando existe caução em dinheiro, o documento deve informar o valor depositado, a forma de atualização prevista no contrato, os abatimentos justificados e a data de devolução do saldo. Com fiança, é prudente esclarecer a extensão da responsabilidade e obter a anuência pertinente, principalmente se houver obrigações pendentes.
Cuidados e erros comuns ao formalizar a rescisão
Um distrato simples não precisa ser incompleto. Quanto mais objetiva for a redação, mais fácil será entender o que cada parte deve fazer. Evite reproduzir cláusulas irrelevantes do contrato original; concentre-se nas obrigações de encerramento e nas pendências que realmente existem.
- Assinar antes da vistoria sem ressalvas: isso pode dificultar a cobrança ou a discussão de danos constatados posteriormente.
- Declarar quitação total sem apurar despesas: contas de consumo, condomínio e tributos podem chegar após a entrega das chaves.
- Omitir a data de entrega das chaves: a falta de um marco claro alimenta conflitos sobre aluguel e encargos.
- Não identificar o contrato distratado: principalmente quando as partes celebraram mais de uma locação ou aditivos.
- Esquecer co-locatários ou fiadores: a assinatura ou ciência dessas pessoas pode ser necessária conforme as cláusulas e a garantia adotada.
- Usar valores sem memória de cálculo: multa, reparos e abatimentos de caução devem ser justificáveis.
- Preencher campos em branco depois das assinaturas: todos os dados essenciais devem ser conferidos antes da assinatura.
Guarde uma via assinada do distrato, o protocolo de chaves, o laudo de vistoria, fotos datadas quando cabíveis, comprovantes de pagamentos e comunicações relevantes. Esses documentos formam um conjunto probatório mais consistente do que uma declaração isolada.
Assinaturas, testemunhas e meios eletrônicos
O ideal é que cada parte receba uma via integral do distrato. As assinaturas podem ser manuscritas em vias físicas ou realizadas por meio eletrônico, desde que seja possível demonstrar a autoria, a integridade do documento e a concordância com o seu conteúdo.
As testemunhas não são condição para que todo distrato exista ou produza efeitos entre os signatários. Contudo, a presença delas pode ter relevância para a força probatória do documento particular e para eventual cobrança, conforme as circunstâncias e a forma de assinatura adotada. Quando forem utilizadas, identifique nome completo e CPF.
Se uma imobiliária administrar o imóvel, verifique se ela tem poderes para receber chaves, realizar vistoria, negociar valores ou assinar em nome do locador. A administração não deve ser presumida como autorização ilimitada. Também confira se o contrato original prevê procedimento próprio para aviso de desocupação e devolução do imóvel.
Perguntas frequentes sobre distrato de contrato de aluguel
O distrato de contrato de aluguel precisa ser reconhecido em cartório?
Em regra, o reconhecimento de firma não é requisito automático para a validade do distrato entre as partes. Ele pode ser adotado por cautela ou por exigência prática de terceiros, mas o mais importante é que o documento esteja completo, seja assinado por quem tem poderes e contenha prova confiável de concordância.
É possível fazer distrato mesmo com aluguel ou condomínio em atraso?
Sim. O termo pode registrar os débitos existentes, a responsabilidade pelo pagamento, o vencimento, o parcelamento e as consequências do inadimplemento. Evite escrever que há quitação plena se os valores ainda não foram pagos ou apurados.
O locador pode reter toda a caução ao final da locação?
Não automaticamente. A caução deve ser analisada conforme o contrato e as obrigações efetivamente pendentes, como aluguéis, encargos ou reparos comprovados. O distrato pode indicar os abatimentos realizados e a devolução do saldo, quando houver.
A entrega das chaves encerra todos os débitos?
Não necessariamente. A entrega das chaves costuma ser um marco relevante para a posse e para a incidência de obrigações futuras, mas ainda podem existir encargos referentes ao período de ocupação, contas apuradas depois, reparos ou obrigações expressamente ressalvadas.
O fiador precisa assinar o distrato?
Depende do contrato, da garantia e do que está sendo ajustado. Se houver liberação da fiança, obrigações pendentes ou alteração das condições originalmente garantidas, é recomendável obter manifestação expressa do fiador. Analise a cláusula de garantia antes de concluir o encerramento.
Posso usar o distrato para dispensar a multa por saída antecipada?
Sim, se locador e locatário concordarem. O texto deve dizer de modo claro se a multa foi dispensada integralmente, reduzida, calculada em determinado valor ou incluída em acordo de pagamento. Isso evita interpretações divergentes no futuro.
Referências
Vídeo explicativo
Sobre o autor
Stefano Barcellos
Editor e curador de modelos de documentos
Stefano Barcellos é editor do MSG Center e responsável pela curadoria dos modelos de documentos publicados no portal, com foco em linguagem clara, estrutura organizada e atualização constante do conteúdo.
