Modelo de Contrato de Locação Comercial Simples e Seguro
Entenda como elaborar um modelo de contrato de locação comercial simples, quais cláusulas são indispensáveis, como preencher cada campo e quais cuidados evitam conflitos. A página traz orientações práticas e um documento editável para personalizar conforme a negociação.
Sumário
- 01 O que é contrato de locação comercial e para que serve
- 02 Quando usar o modelo de contrato de locação comercial simples
- Situações frequentes
- 03 Partes, imóvel e informações que não podem faltar
- Identificação das partes
- Descrição e destinação do imóvel
- Checklist das cláusulas essenciais
- 04 Aluguel, reajuste, encargos e garantia locatícia
- 05 Prazo, renovação e proteção do ponto comercial
- 06 Modelo de Modelo de Contrato de Locação Comercial Simples e Seguro
- 07 Como preencher o modelo editável desta página
- 08 Tipos e variações de locação comercial
- Locação comercial com prazo determinado
- Locação em shopping, galeria ou centro comercial
- Sublocação, cessão e transferência
- Contrato com benfeitorias e obras
- 09 Cuidados e erros comuns na assinatura
- 10 Perguntas frequentes sobre contrato de locação comercial
- É obrigatório fazer contrato de locação comercial por escrito?
- O locador pode cobrar caução e exigir fiador ao mesmo tempo?
- Quem paga IPTU e condomínio no aluguel comercial?
- É possível alterar o valor do aluguel durante o contrato?
- O locatário pode fazer reformas no imóvel?
- O contrato precisa de testemunhas?
- 11 Referências
- 12 Vídeo explicativo
- 13 Aviso importante
O modelo de contrato de locação comercial simples é utilizado para formalizar o aluguel de um imóvel destinado a atividade empresarial, profissional, industrial, comercial ou de prestação de serviços. Ele registra as condições negociadas entre proprietário e ocupante, reduz dúvidas sobre pagamentos, conservação, prazo e devolução do imóvel.
Mesmo uma locação aparentemente simples merece um documento claro e completo. O contrato escrito não elimina todos os riscos, mas cria uma referência objetiva para as partes e facilita a comprovação do que foi acordado. O modelo editável desta página deve ser adaptado às características do imóvel, do negócio e da negociação concreta.
O que é contrato de locação comercial e para que serve
O contrato de locação comercial é o acordo pelo qual o locador, proprietário ou possuidor legitimado do imóvel, cede seu uso e gozo temporário ao locatário, para exploração de atividade não residencial, mediante pagamento de aluguel.
Esse instrumento organiza a relação locatícia desde a entrega das chaves até a restituição do bem. Nele, as partes podem definir aluguel, vencimento, reajuste, encargos, garantia, destinação do imóvel, obras permitidas, multas e regras para encerramento.
As locações urbanas, inclusive as não residenciais, são disciplinadas principalmente pela Lei do Inquilinato. Quando houver omissão compatível, as regras gerais de obrigações e contratos do Código Civil brasileiro também são relevantes.
“O locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.”
Lei nº 8.245/1991, art. 22, I
Na prática, o contrato serve para demonstrar a vontade das partes, definir obrigações e oferecer parâmetros para solucionar eventuais divergências. Também pode ser solicitado em procedimentos bancários, cadastrais, fiscais, administrativos ou perante fornecedores.
Quando usar o modelo de contrato de locação comercial simples
O documento é indicado quando um imóvel urbano será utilizado para finalidade econômica, e não como residência. A atividade pode ser exercida por pessoa física empresária, profissional liberal, microempreendedor individual, sociedade empresária, associação ou outra pessoa jurídica, conforme o caso.
Utilize um contrato escrito antes da ocupação do espaço, preferencialmente após vistoria e definição de todos os encargos. A formalização é particularmente importante quando o imóvel será usado como loja, escritório, consultório, salão, oficina, depósito, restaurante ou sede administrativa.
Situações frequentes
- Aluguel de loja em galeria, rua comercial ou centro empresarial;
- Locação de sala para escritório, consultório ou atendimento profissional;
- Uso de imóvel como sede, filial ou unidade operacional de empresa;
- Aluguel de galpão, depósito ou espaço para atividade permitida;
- Locação de imóvel para pequeno negócio, inclusive MEI, desde que a destinação seja não residencial.
O contrato não substitui licenças de funcionamento, alvarás, autorizações sanitárias, regras de condomínio, exigências municipais ou obrigações tributárias aplicáveis à atividade. Antes de assinar, o locatário deve verificar se a atividade pretendida pode funcionar naquele endereço.
Partes, imóvel e informações que não podem faltar
Um contrato curto pode ser eficiente, desde que seja preciso. A simplicidade não deve significar ausência de informações essenciais. Identifique as partes corretamente e descreva o imóvel de modo suficiente para que não haja dúvida sobre o bem locado.
Identificação das partes
O locador e o locatário devem ser qualificados com nome completo ou razão social, CPF ou CNPJ, documento de identidade quando pessoa física, nacionalidade, estado civil, profissão, endereço e e-mail ou outro canal de contato. Quando uma empresa assinar, informe também o nome e a qualificação do representante, além de seus poderes de representação.
Descrição e destinação do imóvel
Indique endereço completo, número da unidade, complemento, matrícula se disponível, área ou demais elementos úteis à identificação. A cláusula de destinação deve dizer que o uso será exclusivamente comercial e especificar a atividade permitida, quando isso for relevante para o imóvel, condomínio ou poder público.
Checklist das cláusulas essenciais
| Item | O que registrar | Por que importa |
|---|---|---|
| Prazo | Data de início, término e condições de renovação | Define a duração da posse e as regras de saída |
| Aluguel | Valor, vencimento, forma de pagamento e comprovante | Evita incerteza sobre a obrigação principal |
| Encargos | IPTU, condomínio, consumo, taxas e seguros | Esclarece quem assume cada despesa |
| Garantia | Modalidade, valor e regras de devolução ou liberação | Reduz risco de inadimplemento |
| Vistoria | Estado do imóvel, fotos e relação de itens | Facilita a comparação na devolução |
Aluguel, reajuste, encargos e garantia locatícia
O valor do aluguel deve aparecer em algarismos e por extenso, com a data de vencimento e o meio de pagamento. Se houver tolerância para pagamento em atraso, ela não deve ser confundida com alteração definitiva da data de vencimento.
O reajuste precisa indicar o índice escolhido e a periodicidade admitida. Evite fórmulas vagas, como “reajuste conforme o mercado”, pois elas dificultam a apuração objetiva do valor. Caso as partes prevejam revisão, convém indicar que ela dependerá de acordo ou das medidas legais cabíveis.
Os encargos devem ser individualizados. É prudente estabelecer quem arcará com consumo de água, energia, gás, internet, taxas ordinárias de condomínio, IPTU, seguro contra incêndio e demais despesas vinculadas à ocupação ou à propriedade. A responsabilidade contratual não dispensa a observância das regras legais aplicáveis a cada despesa.
A Lei do Inquilinato prevê modalidades de garantia, mas não permite exigir mais de uma no mesmo contrato. Entre as opções usuais estão caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A modalidade escolhida deve constar expressamente, com condições proporcionais e compreensíveis.
Prazo, renovação e proteção do ponto comercial
O prazo pode ser determinado, com data certa para terminar, ou seguir regras ajustadas pelas partes dentro dos limites legais. Em uma locação comercial, a duração do contrato influencia planejamento financeiro, investimentos no imóvel e continuidade do negócio.
A renovação não deve ser tratada apenas com uma frase genérica. É recomendável indicar se as partes pretendem negociar um novo período, qual antecedência será usada para manifestação e como ocorrerá eventual atualização das condições. A renovação automática, quando adotada, deve ser redigida com cuidado para não gerar interpretação contraditória.
Em certas hipóteses, a legislação assegura ao locatário comercial o direito de buscar judicialmente a renovação do contrato. Esse tema depende do cumprimento de requisitos legais específicos, entre eles a continuidade contratual e o exercício do mesmo ramo, e exige análise individualizada. Não presuma que toda locação comercial gera esse direito nem renuncie a direitos sem orientação profissional.
Modelo editável
Modelo Editável Aqui
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CONTRATO PARTICULAR DE LOCAÇÃO COMERCIAL
Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL DO LOCADOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], inscrito(a) no CPF/CNPJ sob o nº [CPF OU CNPJ], portador(a) do RG nº [RG], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], e-mail [E-MAIL], doravante denominado(a) simplesmente LOCADOR(A); e, de outro lado, [NOME COMPLETO OU RAZÃO SOCIAL DO LOCATÁRIO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], inscrito(a) no CPF/CNPJ sob o nº [CPF OU CNPJ], portador(a) do RG nº [RG], com endereço à [ENDEREÇO COMPLETO], e-mail [E-MAIL], neste ato representado(a), quando aplicável, por [NOME DO REPRESENTANTE LEGAL], [QUALIFICAÇÃO], doravante denominado(a) simplesmente LOCATÁRIO(A), celebram o presente contrato de locação comercial, mediante as cláusulas e condições seguintes.
1. DO OBJETO E DA DESTINAÇÃO
1.1. O(A) LOCADOR(A) dá em locação ao(à) LOCATÁRIO(A) o imóvel comercial situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL], [NÚMERO], [COMPLEMENTO], [BAIRRO], [CIDADE] – [UF], CEP [CEP], doravante denominado simplesmente IMÓVEL.
1.2. O IMÓVEL será utilizado exclusivamente para o desenvolvimento da atividade de [DESCREVER A ATIVIDADE COMERCIAL OU PROFISSIONAL], sendo vedada a alteração de destinação, a prática de atividade ilícita ou o uso incompatível com a legislação, convenção de condomínio, regulamento interno, normas municipais e demais regras aplicáveis, sem prévia anuência escrita do(a) LOCADOR(A), quando necessária.
1.3. O(A) LOCATÁRIO(A) declara ter vistoriado o IMÓVEL e recebê-lo nas condições descritas no laudo de vistoria inicial, que integra este contrato como anexo, comprometendo-se a devolvê-lo ao final da locação nas condições nele registradas, ressalvado o desgaste natural decorrente do uso regular.
2. DO PRAZO
2.1. A locação vigorará pelo prazo de [NÚMERO] ([NÚMERO POR EXTENSO]) meses, com início em [DIA] de [MÊS] de [ANO] e término em [DIA] de [MÊS] de [ANO].
2.2. Findo o prazo, a permanência do(a) LOCATÁRIO(A) no IMÓVEL dependerá de ajuste entre as partes ou produzirá os efeitos previstos na legislação aplicável, sem prejuízo da formalização de aditivo contratual caso sejam alteradas as condições da locação.
3. DO ALUGUEL E DA FORMA DE PAGAMENTO
3.1. O aluguel mensal será de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), com vencimento no dia [DIA] de cada mês, mediante pagamento por [PIX, TRANSFERÊNCIA BANCÁRIA, BOLETO OU OUTRA FORMA], em favor de [NOME DO BENEFICIÁRIO], CPF/CNPJ nº [CPF OU CNPJ], no banco [BANCO], agência [AGÊNCIA], conta [CONTA], chave PIX [CHAVE PIX], ou em outro meio informado por escrito pelo(a) LOCADOR(A).
3.2. O primeiro aluguel será devido de forma [INTEGRAL OU PROPORCIONAL], considerando a entrega das chaves em [DATA]. O comprovante de pagamento deverá ser guardado pelo(a) LOCATÁRIO(A) durante toda a vigência contratual e pelo período necessário após seu encerramento.
3.3. O pagamento realizado em local, conta ou meio diverso do indicado somente terá validade se houver autorização expressa e comprovável do(a) LOCADOR(A).
4. DO REAJUSTE E DA MORA
4.1. O aluguel será reajustado a cada período de 12 (doze) meses de vigência, ou no menor período legalmente permitido, pela variação acumulada do índice [INDICAR ÍNDICE DE REAJUSTE], ou por outro índice que venha a substituí-lo de forma legal e aplicável.
4.2. Em caso de atraso no pagamento de qualquer valor devido, incidirão multa moratória de [PERCENTUAL]% sobre a parcela em atraso, juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês, calculados proporcionalmente aos dias de atraso, e correção monetária pelo índice previsto na cláusula anterior, sem prejuízo das demais medidas cabíveis.
5. DOS ENCARGOS E DESPESAS
5.1. Serão de responsabilidade do(a) LOCATÁRIO(A), a partir da entrega das chaves, as despesas de consumo individual relacionadas ao uso do IMÓVEL, incluindo água, energia elétrica, gás, telefone, internet e demais serviços contratados em seu benefício.
5.2. O IPTU e as taxas incidentes sobre o IMÓVEL serão pagos por [LOCADOR(A) OU LOCATÁRIO(A)]. As despesas condominiais ordinárias serão pagas por [LOCADOR(A) OU LOCATÁRIO(A)], enquanto as despesas condominiais extraordinárias serão suportadas por [LOCADOR(A) OU LOCATÁRIO(A)], observada a legislação aplicável e a natureza de cada despesa.
5.3. O seguro contra incêndio será contratado e pago por [LOCADOR(A) OU LOCATÁRIO(A)], em valor e cobertura compatíveis com o IMÓVEL, quando exigível ou acordado entre as partes.
6. DA GARANTIA LOCATÍCIA
6.1. Para garantia do cumprimento das obrigações deste contrato, as partes elegem exclusivamente a modalidade de [CAUÇÃO EM DINHEIRO / FIANÇA / SEGURO-FIANÇA / CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO], nos termos e limites da legislação aplicável.
6.2. Caso seja adotada caução em dinheiro, o(a) LOCATÁRIO(A) entrega neste ato o valor de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), cuja administração, rendimento e restituição observarão a legislação aplicável, após a quitação de todas as obrigações contratuais e a efetiva devolução do IMÓVEL.
6.3. Caso seja adotada fiança, o(a) FIADOR(A) será qualificado(a) em instrumento próprio ou ao final deste contrato, assumindo as obrigações expressamente previstas, dentro dos limites legais e contratuais aplicáveis.
7. DA CONSERVAÇÃO, REPAROS E BENFEITORIAS
7.1. O(A) LOCATÁRIO(A) obriga-se a conservar o IMÓVEL, mantendo-o limpo, seguro e em condições adequadas de uso, realizando os reparos decorrentes de danos causados por si, seus empregados, clientes, fornecedores, prepostos ou pessoas que ingressem no local por sua autorização.
7.2. Nenhuma obra, reforma, alteração estrutural, modificação de fachada, instalação técnica relevante ou benfeitoria poderá ser realizada sem prévia autorização escrita do(a) LOCADOR(A), além das autorizações públicas, condominiais ou técnicas eventualmente necessárias.
7.3. As benfeitorias realizadas pelo(a) LOCATÁRIO(A) observarão o que for ajustado por escrito entre as partes quanto à permanência, retirada, indenização ou incorporação ao IMÓVEL ao término da locação.
8. DA CESSÃO, SUBLOCAÇÃO E TRANSFERÊNCIA
8.1. É vedado ao(à) LOCATÁRIO(A) ceder, transferir, emprestar ou sublocar, total ou parcialmente, o IMÓVEL, bem como transferir este contrato a terceiros, sem prévia e expressa autorização escrita do(a) LOCADOR(A).
9. DA RESCISÃO E DA DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL
9.1. O descumprimento de qualquer obrigação contratual, não regularizado no prazo de [NÚMERO] dias após notificação escrita, poderá ensejar a rescisão do contrato, sem prejuízo da cobrança dos valores devidos, perdas e danos, quando cabíveis, e das demais medidas permitidas pela legislação.
9.2. Se o(a) LOCATÁRIO(A) devolver o IMÓVEL antes do término do prazo contratado, pagará multa compensatória equivalente a [NÚMERO] aluguéis, reduzida proporcionalmente ao período já cumprido do contrato, ressalvadas as hipóteses legais de dispensa ou redução da penalidade.
9.3. A devolução do IMÓVEL será formalizada mediante entrega das chaves, realização de vistoria final, apresentação dos comprovantes de quitação dos encargos de responsabilidade do(a) LOCATÁRIO(A) e assinatura de termo de entrega, sem prejuízo da apuração de valores pendentes.
10. DAS COMUNICAÇÕES
10.1. As comunicações relacionadas a este contrato poderão ser realizadas por escrito, inclusive por e-mail, aplicativo de mensagens ou outro meio que permita comprovar o envio e o recebimento, nos contatos informados na qualificação das partes.
11. DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
11.1. A eventual tolerância de uma parte quanto ao descumprimento de obrigação pela outra não constituirá renúncia, novação ou alteração deste contrato.
11.2. Qualquer alteração deste contrato somente terá validade se realizada por escrito e assinada pelas partes.
11.3. Este contrato obriga as partes, seus sucessores e representantes, na forma da legislação aplicável.
12. DO FORO
12.1. Fica eleito o foro da comarca de [CIDADE] – [UF], local de situação do IMÓVEL, para dirimir dúvidas e controvérsias decorrentes deste contrato, com renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja, sem prejuízo das regras legais de competência aplicáveis.
E, por estarem de acordo, as partes assinam o presente instrumento em [NÚMERO] vias de igual teor e forma, juntamente com as testemunhas abaixo.
[CIDADE] – [UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].
________________________________________
[NOME DO(A) LOCADOR(A)]
CPF/CNPJ: [CPF OU CNPJ]
________________________________________
[NOME DO(A) LOCATÁRIO(A)]
CPF/CNPJ: [CPF OU CNPJ]
TESTEMUNHAS
________________________________________
[NOME DA TESTEMUNHA 1]
CPF: [CPF]
________________________________________
[NOME DA TESTEMUNHA 2]
CPF: [CPF]
Como preencher o modelo editável desta página
Antes de preencher, reúna os documentos de identificação das partes, informações do imóvel, definição dos encargos, dados da garantia e laudo de vistoria. Leia o instrumento integralmente após completar os campos, pois cláusulas isoladas podem perder sentido quando confrontadas com outras disposições.
- Identifique o locador e o locatário. Preencha todos os campos de qualificação e confira CPF, CNPJ e endereço. Se uma empresa for parte, indique seu representante legal.
- Descreva o imóvel. Informe endereço completo, unidade, complemento e características necessárias para individualizá-lo.
- Defina a destinação comercial. Registre a atividade autorizada e, se necessário, a vedação de mudança de ramo sem consentimento escrito.
- Estabeleça prazo e início da locação. Informe a data de entrega das chaves, o prazo contratado e a data final.
- Preencha aluguel e pagamento. Indique valor, vencimento, conta ou meio de pagamento, multa, juros e correção em caso de atraso, se negociados.
- Distribua os encargos. Especifique cada despesa e evite deixar obrigações importantes implícitas.
- Escolha uma única garantia. Complete as regras da caução, fiança, seguro-fiança ou outra modalidade legalmente admitida.
- Anexe ou mencione a vistoria. Faça o laudo inicial com fotos datadas e providencie a assinatura das partes.
- Revise e assine. Todas as páginas devem ser conferidas. Assinaturas de testemunhas podem fortalecer a prova e são recomendáveis quando apropriado.
Tipos e variações de locação comercial
O modelo básico atende muitas negociações, mas algumas situações exigem cláusulas adicionais ou documento específico. A escolha da versão deve acompanhar a complexidade do imóvel, do investimento e da atividade realizada.
Locação comercial com prazo determinado
É a forma mais comum. O contrato fixa início e fim, aluguel, encargos e regras de devolução. É adequada para lojas, salas e imóveis de uso empresarial em que as partes desejam previsibilidade.
Locação em shopping, galeria ou centro comercial
Essas relações podem prever regras próprias sobre horário de funcionamento, fundo de promoção, condomínio, mix de lojas, publicidade, obras e percentual sobre faturamento. Um modelo simples pode não abranger todas as particularidades do empreendimento.
Sublocação, cessão e transferência
Se o locatário puder sublocar, ceder a posição contratual ou transferir o uso a terceiros, a autorização e as condições precisam ser escritas. Sem previsão clara e consentimento quando exigível, a prática pode gerar conflito ou infração contratual.
Contrato com benfeitorias e obras
Quando o negócio envolve reforma, adaptação, instalações ou investimento relevante, detalhe autorização prévia, responsável técnico quando necessário, custos, padrão de execução, reversão e eventual indenização. Nunca trate obras estruturais como simples manutenção.
Cuidados e erros comuns na assinatura
Uma cláusula bem escrita não corrige uma negociação mal documentada. A prevenção começa com a conferência de documentos, a vistoria e a definição expressa de cada obrigação relevante. Se houver fiador, a qualificação e a manifestação de vontade devem ser completas.
- Usar dados incompletos: apelidos, CPF ausente, CNPJ incorreto ou empresa sem representante identificado enfraquecem o documento.
- Não confirmar a legitimidade do locador: verifique se quem assina tem legitimidade para locar ou poderes para representar o proprietário.
- Omitir a vistoria inicial: sem registro do estado do imóvel, a discussão sobre danos e reparos tende a aumentar.
- Misturar despesas: escrever apenas “todas as taxas” pode gerar dúvidas sobre condomínio, impostos e consumos.
- Exigir mais de uma garantia: a cumulação de garantias locatícias não deve ser adotada.
- Fixar multa desproporcional ou confusa: a penalidade deve ser clara, compatível com a obrigação e coerente com as demais cláusulas.
- Ignorar normas do condomínio e da prefeitura: o imóvel pode não comportar a atividade desejada, mesmo que o contrato permita o uso comercial.
- Assinar sem guardar comprovantes: arquive contrato, aditivos, laudos, recibos, comunicações e comprovantes de pagamento.
Perguntas frequentes sobre contrato de locação comercial
É obrigatório fazer contrato de locação comercial por escrito?
O acordo verbal pode produzir efeitos em determinadas situações, mas o documento escrito é fortemente recomendado. Ele facilita a prova do prazo, do aluguel, da destinação, dos encargos e de outras condições que costumam gerar controvérsia.
O locador pode cobrar caução e exigir fiador ao mesmo tempo?
Não é recomendável. A Lei do Inquilinato veda a exigência de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Escolha uma garantia adequada e descreva suas regras de forma objetiva.
Quem paga IPTU e condomínio no aluguel comercial?
A resposta depende da lei aplicável e do que foi validamente pactuado. Por isso, o contrato deve separar com clareza aluguel, despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio, impostos, taxas e contas de consumo, evitando expressões genéricas.
É possível alterar o valor do aluguel durante o contrato?
O reajuste periódico pode ser previsto no contrato, desde que com critério objetivo. Uma alteração fora da regra contratada normalmente exige acordo entre as partes ou a adoção das medidas legalmente cabíveis, conforme as circunstâncias.
O locatário pode fazer reformas no imóvel?
Depende do tipo de intervenção e das cláusulas do contrato. Reformas, instalações e benfeitorias devem ter autorização prévia e escrita do locador, principalmente quando alterarem estrutura, fachada, instalações elétricas, hidráulicas ou regras condominiais.
O contrato precisa de testemunhas?
As testemunhas não são requisito geral de validade do contrato de locação. Contudo, sua assinatura pode reforçar a prova do negócio e pode ser relevante para a força executiva do documento particular, observados os requisitos legais aplicáveis.
Referências
Vídeo explicativo
Sobre o autor
Stefano Barcellos
Editor e curador de modelos de documentos
Stefano Barcellos é editor do MSG Center e responsável pela curadoria dos modelos de documentos publicados no portal, com foco em linguagem clara, estrutura organizada e atualização constante do conteúdo.
