Modelo de distrato de aluguel para encerrar a locação
O modelo de distrato de aluguel ajuda locador e locatário a registrar o encerramento consensual da locação. Veja quando usar, quais dados inserir, como tratar chaves, débitos, caução e vistoria, além de acessar um texto editável para personalizar.
Sumário
- 01 O que é o distrato de aluguel e para que serve
- 02 Quando usar o modelo de distrato de aluguel
- Situações frequentes
- 03 Diferença entre distrato, denúncia e entrega de chaves
- 04 O que não pode faltar no documento
- Identificação e referência contratual
- Data efetiva da devolução
- Valores, encargos e garantia
- Quitação com alcance definido
- 05 Passo a passo para preencher o documento
- 06 Modelo de Modelo de distrato de aluguel para encerrar a locação
- 07 Tipos e variações de distrato de locação
- Distrato com quitação total
- Distrato com pendências apuráveis
- Distrato com devolução de caução
- Distrato de locação comercial
- 08 Cuidados e erros comuns ao encerrar a locação
- 09 Assinatura, testemunhas e validade prática
- 10 Perguntas frequentes sobre distrato de aluguel
- O distrato de aluguel é obrigatório?
- Posso fazer distrato antes do fim do contrato?
- A entrega das chaves encerra automaticamente todas as cobranças?
- Como funciona a devolução da caução no distrato?
- O fiador precisa assinar o distrato?
- Posso assinar mesmo sem ter feito vistoria final?
- 11 Referências
- 12 Vídeo explicativo
- 13 Aviso importante
O modelo de distrato de aluguel é o instrumento usado para registrar, por escrito, que locador e locatário concordaram em encerrar um contrato de locação. Ele organiza a entrega do imóvel, a devolução das chaves, a apuração de aluguéis e encargos, a vistoria e eventual restituição ou retenção de garantia.
Embora o encerramento possa decorrer de iniciativa de uma das partes, o distrato é especialmente útil quando existe consenso sobre as condições da saída. Com um documento claro, pessoas e pequenas empresas reduzem dúvidas sobre pagamentos pendentes e preservam provas do que foi combinado.
O que é o distrato de aluguel e para que serve
Distrato é o acordo pelo qual as partes desfazem ou encerram um contrato anterior. No contexto imobiliário, o documento identifica a locação que será encerrada e estabelece as consequências práticas desse fim.
Em regra, o distrato de aluguel serve para demonstrar que houve concordância entre as partes quanto à data de término, às obrigações financeiras e à devolução da posse do imóvel. Também pode indicar se haverá multa, dispensa de multa, compensação de valores, reparos ou restituição da garantia.
O Código Civil trata do distrato no art. 472:
“O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.”
Código Civil, art. 472
Na prática, se o contrato de aluguel foi escrito, é recomendável que o distrato também seja escrito e assinado pelas pessoas que participaram da relação contratual. Se houver fiador, garantidor ou mais de um locatário, a participação deles deve ser analisada conforme o contrato original e o que se pretende quitar.
Quando usar o modelo de distrato de aluguel
O uso é indicado quando locador e locatário desejam encerrar a relação de forma amigável, antes ou no fim do prazo contratual, documentando todos os acertos. Não substitui a análise de uma situação litigiosa, mas pode prevenir que divergências simples se transformem em conflito.
Situações frequentes
- desocupação do imóvel por iniciativa do locatário;
- acordo para encerramento antes do prazo originalmente previsto;
- entrega das chaves ao fim da locação;
- renegociação de multa por saída antecipada;
- troca de locatário ou devolução do imóvel para nova locação;
- quitação de débitos de aluguel, condomínio, consumo e reparos.
Para locações urbanas, a Lei do Inquilinato contém regras relevantes sobre obrigações das partes, garantias e devolução do imóvel. O contrato assinado, os aditivos, laudos de vistoria, comprovantes e comunicações também devem orientar a redação do distrato.
Diferença entre distrato, denúncia e entrega de chaves
Esses termos são relacionados, mas não têm exatamente o mesmo alcance. Entender a diferença ajuda a escolher o documento correto e a evitar cláusulas contraditórias.
| Instrumento | Finalidade principal | Quando costuma ser usado | Conteúdo essencial |
|---|---|---|---|
| Distrato de aluguel | Encerrar a locação por acordo | Quando há consenso entre as partes | Data de término, valores, chaves, garantia e quitação |
| Notificação de desocupação | Comunicar intenção ou exigir providência | Quando uma parte formaliza sua posição | Prazo, motivo, destinatário e prova de recebimento |
| Termo de entrega de chaves | Registrar a entrega material das chaves | No dia da devolução do imóvel | Data, hora, quantidade de chaves e ressalvas |
| Laudo de vistoria final | Apontar o estado do imóvel | Na saída do locatário | Descrição, fotos, leituras e reparos necessários |
Um distrato pode mencionar ou anexar o termo de entrega de chaves e a vistoria final. Porém, não é prudente declarar quitação total se ainda não houve apuração de encargos ou conferência das condições de devolução.
O que não pode faltar no documento
Um bom documento deve permitir identificar o vínculo que está sendo encerrado e tornar objetivas as obrigações de cada parte. Evite expressões vagas como “tudo está resolvido” quando ainda existirem valores ou reparos a verificar.
Identificação e referência contratual
Inclua nome completo, CPF ou CNPJ, endereço e qualidade de cada pessoa: locador, locatário, administradora, fiador ou outro interveniente, quando aplicável. Cite a data do contrato original, o endereço completo do imóvel e eventuais aditivos.
Data efetiva da devolução
Defina a data em que a posse e as chaves serão devolvidas. Se houver horário, quantidade de chaves, controles, tags, cartões de acesso ou vagas, registre essas informações. A data de entrega costuma ser decisiva para definir até quando incidem determinadas obrigações.
Valores, encargos e garantia
O distrato deve informar como serão tratados alugueis proporcionais, condomínio, água, energia, gás, IPTU, multas e reparos. Se a garantia for caução em dinheiro, descreva o valor recebido, as compensações autorizadas, o saldo e o prazo ou condição para devolução.
Garantias locatícias possuem disciplina específica. Antes de liberar fiador ou devolver valores, confira o contrato e as regras aplicáveis na legislação federal sobre locações urbanas.
Quitação com alcance definido
A cláusula de quitação deve ser coerente com a realidade. É possível prever quitação plena somente depois de todas as obrigações estarem comprovadamente liquidadas. Se houver contas futuras, como consumo faturado após a saída, use quitação parcial ou condicional e descreva exatamente o que permanece pendente.
Passo a passo para preencher o documento
O modelo editável desta página deve ser preenchido com base nos documentos da locação e em informações verificáveis. Reserve tempo para conferir valores e anexos antes da assinatura.
- Reúna o contrato original e os aditivos. Confira nomes, dados pessoais, endereço do imóvel, prazo, garantia e cláusulas sobre rescisão.
- Defina a forma de encerramento. Registre se o término ocorre no prazo, antes dele por acordo ou em outra circunstância consensual.
- Estabeleça a data da entrega. Indique o dia da devolução das chaves e a situação de controles, cartões e demais itens de acesso.
- Faça ou agende a vistoria final. Compare o imóvel com o laudo inicial, considerando desgastes normais de uso e reparos que tenham sido acordados.
- Apure débitos e créditos. Liste aluguéis, encargos, multas, contas de consumo, reparos, caução e outros valores envolvidos.
- Redija a quitação de forma precisa. Informe se ela é total, parcial, condicionada ou limitada aos valores já pagos.
- Assine com todas as pessoas necessárias. Locador e locatário devem assinar; inclua garantidores ou testemunhas quando o caso recomendar.
- Guarde cópias e comprovantes. Cada parte deve receber uma via assinada, junto com anexos, recibos e registros de vistoria.
Modelo editável
Modelo Editável Aqui
Clique em “Editar documento” para preencher os campos entre colchetes. As alterações ficam salvas apenas neste navegador.
DISTRATO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL
Pelo presente instrumento particular, de um lado, [NOME COMPLETO DO LOCADOR], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do CPF nº [CPF] e do RG nº [RG], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) LOCADOR(A); e, de outro lado, [NOME COMPLETO DO LOCATÁRIO], [NACIONALIDADE], [ESTADO CIVIL], [PROFISSÃO], portador(a) do CPF nº [CPF] e do RG nº [RG], residente e domiciliado(a) à [ENDEREÇO COMPLETO], doravante denominado(a) LOCATÁRIO(A); resolvem celebrar o presente DISTRATO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL, mediante as cláusulas e condições a seguir.
1. DO CONTRATO ORIGINAL
As partes declaram que celebraram contrato de locação em [DIA] de [MÊS] de [ANO], referente ao imóvel situado à [ENDEREÇO COMPLETO DO IMÓVEL LOCADO], incluindo [DESCREVER VAGA DE GARAGEM, DEPÓSITO, MOBILIÁRIO OU OUTROS ITENS, SE HOUVER]. O contrato original, bem como eventuais aditivos firmados pelas partes, integram a relação locatícia objeto deste distrato.
2. DO ENCERRAMENTO CONSENSUAL DA LOCAÇÃO
Por livre e comum acordo, LOCADOR(A) e LOCATÁRIO(A) resolvem encerrar a locação descrita na cláusula anterior, dando por rescindido o contrato de locação a partir de [DIA] de [MÊS] de [ANO], observadas as obrigações previstas neste instrumento. As partes reconhecem que o presente distrato decorre de manifestação de vontade livre, consciente e sem vício, após leitura integral de suas cláusulas.
3. DA DESOCUPAÇÃO E DA ENTREGA DAS CHAVES
O(A) LOCATÁRIO(A) declara que desocupará, ou já desocupou, integralmente o imóvel até [DIA] de [MÊS] de [ANO], comprometendo-se a entregar ao(à) LOCADOR(A) as chaves, controles remotos, cartões, tags, códigos de acesso e quaisquer outros meios de ingresso no imóvel ou em suas áreas comuns.
A entrega será realizada em [LOCAL DA ENTREGA], no dia [DIA] de [MÊS] de [ANO], às [HORÁRIO], mediante recibo. Serão entregues [QUANTIDADE] chaves, [QUANTIDADE] controles remotos, [QUANTIDADE] tags e [DESCREVER OUTROS ITENS]. Caso a entrega já tenha ocorrido, as partes reconhecem como data de entrega das chaves [DIA] de [MÊS] de [ANO].
4. DA VISTORIA FINAL E DO ESTADO DO IMÓVEL
A vistoria final será realizada em [DIA] de [MÊS] de [ANO], às [HORÁRIO], no imóvel locado, com a presença das partes ou de seus representantes. O laudo de vistoria final, acompanhado de fotografias, leituras de medidores e demais documentos pertinentes, poderá ser anexado a este distrato.
O(A) LOCATÁRIO(A) declara que devolve o imóvel nas condições verificadas na vistoria final, ressalvado o desgaste natural decorrente do uso regular. Havendo reparos, substituições, limpeza, retirada de bens ou outras providências atribuídas ao(à) LOCATÁRIO(A), as partes as descreverão no Anexo [NÚMERO], com indicação do prazo para cumprimento e, se aplicável, do valor estimado ou apurado.
5. DOS ALUGUÉIS, ENCARGOS E DEMAIS VALORES
As partes ajustam que os aluguéis e encargos incidentes até a data de término da locação serão apurados da seguinte forma: [DESCREVER CRITÉRIO DE APURAÇÃO, INCLUSIVE PROPORCIONALIDADE, SE HOUVER]. O(A) LOCATÁRIO(A) pagará ao(à) LOCADOR(A), até [DIA] de [MÊS] de [ANO], o valor de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), referente a [DESCREVER ALUGUEL, CONDOMÍNIO, IPTU, MULTA, REPAROS OU OUTROS ITENS].
As contas de água, energia elétrica, gás, internet, condomínio, IPTU e outros encargos vinculados ao período de ocupação serão de responsabilidade de [INDICAR RESPONSÁVEL], inclusive quando faturadas após a entrega das chaves, desde que se refiram ao período de vigência da locação. Os comprovantes de quitação deverão ser apresentados até [DIA] de [MÊS] de [ANO], pelo meio [E-MAIL, APLICATIVO OU OUTRO CANAL].
6. DA MULTA POR RESCISÃO
Em razão do encerramento consensual, as partes estabelecem que: [ESCOLHER E PREENCHER A OPÇÃO APLICÁVEL: “NÃO HAVERÁ COBRANÇA DE MULTA RESCISÓRIA” OU “O(A) LOCATÁRIO(A) PAGARÁ MULTA RESCISÓRIA NO VALOR DE R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]), ATÉ [DATA], POR MEIO DE [FORMA DE PAGAMENTO]”].
A eventual dispensa, redução ou cobrança de multa prevista nesta cláusula refere-se exclusivamente à locação identificada neste instrumento e não afasta a responsabilidade pelo pagamento de demais obrigações expressamente mantidas neste distrato.
7. DA GARANTIA LOCATÍCIA
A garantia adotada no contrato original consistiu em [CAUÇÃO EM DINHEIRO / FIANÇA / SEGURO-FIANÇA / TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO / OUTRA], conforme as condições ali previstas. Quanto à garantia, as partes acordam que [DESCREVER PROVIDÊNCIA: DEVOLUÇÃO DE CAUÇÃO, COMPENSAÇÃO DE VALORES, EXONERAÇÃO DE FIADOR, CANCELAMENTO DE SEGURO OU OUTRA MEDIDA].
Se houver caução em dinheiro, o valor recebido foi de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]). Após os descontos expressamente discriminados neste instrumento e nos documentos anexos, o saldo de R$ [VALOR NUMÉRICO] ([VALOR POR EXTENSO]) será devolvido ao(à) LOCATÁRIO(A) até [DIA] de [MÊS] de [ANO], mediante [PIX / TRANSFERÊNCIA BANCÁRIA / OUTRA FORMA], para os dados: [BANCO], [AGÊNCIA], [CONTA], [CHAVE PIX OU TITULAR].
8. DAS PENDÊNCIAS E DA FORMA DE COMUNICAÇÃO
Permanecem pendentes, se houver, as seguintes obrigações: [DESCREVER DETALHADAMENTE AS PENDÊNCIAS, VALORES, PRAZOS E RESPONSÁVEIS]. As partes comprometem-se a trocar documentos, cobranças e comprovantes pelos seguintes canais: LOCADOR(A): [E-MAIL E TELEFONE]; LOCATÁRIO(A): [E-MAIL E TELEFONE].
Nenhuma cobrança adicional será exigida sem indicação de sua origem, período de referência, memória de cálculo ou documento comprobatório compatível. O pagamento de qualquer valor posterior será realizado na forma e no prazo definidos por escrito entre as partes.
9. DA QUITAÇÃO
Com o cumprimento integral das obrigações previstas neste distrato, as partes concederão entre si plena, geral, irrevogável e irretratável quitação exclusivamente em relação ao contrato de locação identificado na Cláusula 1, nada mais tendo a reclamar uma da outra a esse título.
Enquanto existirem pendências descritas neste instrumento, a quitação será limitada aos valores e obrigações expressamente pagos, cumpridos ou reconhecidos como encerrados, permanecendo exigíveis as obrigações que tenham sido ressalvadas.
10. DOS DOCUMENTOS ANEXOS
Poderão integrar este distrato, para todos os fins, os seguintes documentos: contrato de locação original; aditivos; laudo de vistoria inicial; laudo de vistoria final; recibo de entrega de chaves; comprovantes de pagamento; demonstrativo de débitos e créditos; comprovantes de consumo; e [OUTROS DOCUMENTOS].
11. DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
Este instrumento representa o entendimento das partes sobre o encerramento da locação, substituindo tratativas anteriores relativas ao mesmo objeto, sem prejuízo das obrigações expressamente preservadas. Qualquer alteração somente terá validade se realizada por escrito e assinada pelas partes.
As partes declaram que receberam uma via de igual teor deste distrato, juntamente com os anexos que eventualmente o acompanham, reconhecendo que leram, compreenderam e aceitaram todas as condições aqui estabelecidas.
[CIDADE] – [UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].
________________________________________
[NOME COMPLETO DO LOCADOR]
CPF: [CPF]
________________________________________
[NOME COMPLETO DO LOCATÁRIO]
CPF: [CPF]
________________________________________
[NOME COMPLETO DO FIADOR OU INTERVENIENTE, SE APLICÁVEL]
CPF: [CPF]
TESTEMUNHAS
________________________________________
[NOME COMPLETO DA TESTEMUNHA 1]
CPF: [CPF]
________________________________________
[NOME COMPLETO DA TESTEMUNHA 2]
CPF: [CPF]
Tipos e variações de distrato de locação
Não existe um único texto adequado para todas as locações. A estrutura básica é semelhante, mas as cláusulas precisam refletir a finalidade do contrato, a garantia e o estágio dos acertos.
Distrato com quitação total
É indicado quando todos os valores foram apurados e pagos, as chaves foram entregues e não há pendências de vistoria ou consumo. A declaração de quitação deve especificar a locação e o período abrangido.
Distrato com pendências apuráveis
É útil quando as chaves serão entregues, mas ainda haverá leitura de medidores, emissão de boletos ou orçamento de reparos. Nessa hipótese, estipule prazos, critérios de apuração, meio de pagamento e forma de comunicação entre as partes.
Distrato com devolução de caução
Deve apontar o valor da garantia, rendimentos quando pertinentes, descontos justificados e saldo a devolver. Se a devolução depender da conferência final de contas, deixe clara a condição e o prazo acordado.
Distrato de locação comercial
Além dos pontos comuns, pode exigir atenção a benfeitorias, equipamentos, estoque, licenças, comunicação visual, obrigações perante condomínio e eventuais obrigações assumidas por pessoa jurídica. A assinatura deve ser feita por representante com poderes para tanto.
Cuidados e erros comuns ao encerrar a locação
O documento não deve ser usado para ocultar obrigações ou impor termos que uma das partes não compreendeu. Transparência e documentação são fundamentais, sobretudo quando há valores relevantes ou divergências sobre o estado do imóvel.
- Assinar sem conferir a vistoria: verifique fotos, leituras, itens entregues e apontamentos de reparo.
- Declarar quitação total prematuramente: não faça isso se ainda existem contas, débitos ou reparos a apurar.
- Omitir a data de entrega das chaves: registre-a expressamente, pois ela tem efeito prático importante.
- Não indicar o destino da caução: informe retenções, devolução, compensação e prazo de pagamento.
- Esquecer os garantidores: confira a necessidade de anuência ou de declaração de exoneração conforme o contrato.
- Usar dados incompletos: qualificação deficiente dificulta a identificação das partes e a cobrança futura.
- Não guardar recibos: mantenha comprovantes de transferência, boletos, contas e entrega de chaves.
Quando houver inadimplência relevante, discussão sobre multa, danos expressivos, recusa de entrega das chaves ou conflito sobre garantias, procure orientação jurídica individualizada antes de assinar qualquer declaração ampla de quitação.
Assinatura, testemunhas e validade prática
As partes devem ler o documento integralmente, preencher todos os campos e rubricar páginas quando houver mais de uma. O ideal é que cada signatário receba uma via idêntica, incluindo anexos mencionados no texto.
Assinaturas físicas ou eletrônicas podem ser utilizadas conforme o contexto e o método adotado pelas partes. A assinatura eletrônica não dispensa a necessidade de identificar corretamente os signatários, preservar a integridade do arquivo e manter evidências do aceite.
As testemunhas não são obrigatórias em toda situação para que exista acordo, mas podem fortalecer a prova da assinatura e do conteúdo. Se forem usadas, qualifique-as com nome e CPF. Quando o contrato envolver imobiliária, administrador ou representante de empresa, verifique também os poderes e as regras de representação.
Perguntas frequentes sobre distrato de aluguel
O distrato de aluguel é obrigatório?
Não há uma exigência genérica de que todo encerramento tenha um distrato com esse nome. Ainda assim, o documento escrito é altamente recomendável porque registra a vontade das partes, os valores acertados, a entrega das chaves e o alcance da quitação.
Posso fazer distrato antes do fim do contrato?
Sim, desde que locador e locatário concordem com o encerramento e suas condições. O acordo pode tratar de multa, dispensa de multa, pagamento proporcional e outras consequências previstas no contrato ou negociadas pelas partes.
A entrega das chaves encerra automaticamente todas as cobranças?
Não necessariamente. A entrega das chaves é um marco relevante, mas podem permanecer encargos já vencidos, contas de consumo, reparos ou valores previstos no ajuste. O distrato deve explicar o que está quitado e o que ainda será apurado.
Como funciona a devolução da caução no distrato?
As partes devem conferir o valor da garantia e as obrigações pendentes. O documento pode prever devolução integral, descontos especificados ou devolução após a apuração final. Registre valores, prazo, dados de pagamento e justificativas para qualquer retenção.
O fiador precisa assinar o distrato?
Depende do contrato original, da garantia e do conteúdo do acordo. Se o distrato pretende liberar garantidores ou alterar obrigações que os atinjam, é prudente avaliar sua participação e obter manifestação expressa compatível com o caso.
Posso assinar mesmo sem ter feito vistoria final?
É possível que as partes ajustem como e quando a vistoria será realizada, mas não é recomendável conceder quitação ampla antes dessa conferência se houver risco de discussão sobre danos, itens faltantes ou reparos.
Referências
Vídeo explicativo
Sobre o autor
Stefano Barcellos
Editor e curador de modelos de documentos
Stefano Barcellos é editor do MSG Center e responsável pela curadoria dos modelos de documentos publicados no portal, com foco em linguagem clara, estrutura organizada e atualização constante do conteúdo.
