Modelo de convenção de condomínio para personalizar
Entenda como elaborar uma convenção de condomínio, quais regras ela deve trazer, quando registrá-la e como preencher o modelo editável desta página. Veja cuidados práticos sobre quórum, unidades, despesas, administração, assembleias, multas e atualização do documento.
Sumário
- 01 O que é convenção de condomínio e para que serve
- 02 Quando usar uma convenção de condomínio
- 03 Diferença entre convenção, regimento interno e ata
- 04 O que não pode faltar no documento
- 05 Como preencher o modelo de convenção de condomínio
- 06 Modelo de Modelo de convenção de condomínio para personalizar
- 07 Tipos e variações da convenção
- Condomínio residencial
- Condomínio comercial ou de salas
- Condomínio de uso misto
- Condomínio pequeno
- 08 Quóruns, registro e alteração da convenção
- 09 Cuidados e erros comuns ao elaborar a convenção
- 10 Perguntas frequentes sobre modelo de convenção de condomínio
- A convenção de condomínio é obrigatória?
- Quem deve assinar a convenção de condomínio?
- Convenção e regimento interno são o mesmo documento?
- É possível alterar a convenção de condomínio?
- O síndico pode criar regras sem assembleia?
- Locatários devem cumprir a convenção?
- 11 Referências
- 12 Vídeo explicativo
- 13 Aviso importante
A convenção de condomínio é o documento que organiza a vida coletiva em um condomínio edilício. Ela define regras essenciais sobre administração, rateio de despesas, uso das áreas comuns, assembleias, sanções e direitos dos proprietários. Por isso, é uma referência permanente para condôminos, síndico, administradora e futuros adquirentes das unidades.
O modelo de convenção de condomínio ajuda a estruturar esse instrumento com clareza, mas deve ser adaptado às características do empreendimento. Número de unidades, destinação residencial ou comercial, existência de garagem, áreas de lazer, portaria e critérios de cobrança são exemplos de fatores que exigem uma redação própria e coerente com a realidade condominial.
O que é convenção de condomínio e para que serve
A convenção é o ato normativo básico do condomínio edilício. Ela estabelece como a coletividade será administrada e quais obrigações vinculam os titulares das unidades autônomas. Seu conteúdo alcança também ocupantes, locatários, familiares, visitantes e prestadores de serviços, naquilo que lhes for aplicável.
Na prática, esse documento reduz dúvidas e conflitos porque transforma decisões importantes em regras previamente conhecidas. Ele pode disciplinar o pagamento das contribuições, a escolha do síndico, o funcionamento das assembleias, os limites de uso das áreas comuns e as consequências do descumprimento de deveres.
O Código Civil trata do condomínio edilício e determina elementos mínimos para a convenção. Consulte o texto consolidado do Código Civil brasileiro sobre condomínio edilício antes de finalizar o documento.
“A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.”
Código Civil, art. 1.333
Quando usar uma convenção de condomínio
A convenção deve ser preparada na constituição de um condomínio edilício e merece revisão sempre que mudanças relevantes exigirem novas regras. Ela não se confunde com o regulamento interno: enquanto a convenção trata da estrutura jurídica e administrativa central, o regulamento costuma detalhar rotinas de convivência.
O documento é especialmente indicado nas seguintes situações:
- instituição de condomínio em edifício, conjunto de salas, casas com unidades autônomas ou empreendimento semelhante;
- entrega de empreendimento novo aos adquirentes e organização da primeira administração;
- necessidade de definir a fração ideal e o critério de contribuição para despesas comuns;
- criação de regras sobre cargos, mandato, eleição e atribuições do síndico;
- atualização de normas antigas que já não correspondem à estrutura ou ao uso do imóvel;
- formalização de regras para condomínio residencial, comercial ou de uso misto.
Antes de usar o modelo editável desta página, confirme se o empreendimento efetivamente se enquadra como condomínio edilício. Empreendimentos com outras formas de organização podem exigir documentos e regras diferentes.
Diferença entre convenção, regimento interno e ata
Esses documentos são complementares, mas possuem funções distintas. Confundi-los pode causar omissões relevantes ou criar regras em instrumento inadequado.
| Documento | Função principal | Conteúdo usual | Uso prático |
|---|---|---|---|
| Convenção de condomínio | Organizar a estrutura jurídica e administrativa | Frações ideais, despesas, administração, assembleias e sanções | Base permanente das regras condominiais |
| Regimento interno | Detalhar a convivência cotidiana | Silêncio, mudanças, uso de lazer, animais e garagem | Orientar moradores e ocupantes no dia a dia |
| Ata de assembleia | Registrar deliberações específicas | Eleição, aprovação de contas, obras e decisões pontuais | Comprovar o que foi discutido e decidido |
| Edital de convocação | Chamar os condôminos para assembleia | Data, horário, local e pauta | Dar ciência prévia sobre a reunião |
A convenção pode prever que o regimento interno seja aprovado ou alterado por determinado quórum, respeitando a legislação e a própria convenção. Já a ata não substitui a convenção quando a matéria demanda alteração formal do instrumento principal.
O que não pode faltar no documento
O Código Civil estabelece requisitos para a convenção. O art. 1.334 indica que ela determinará, entre outros pontos, a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições, a forma de administração, a competência das assembleias, o quórum para deliberações e as sanções aplicáveis aos condôminos ou possuidores.
Ao adaptar o modelo de convenção de condomínio, inclua informações suficientes para evitar interpretações contraditórias. Os elementos principais são:
- identificação do condomínio: denominação, endereço completo e descrição do empreendimento;
- unidades autônomas: identificação das unidades e, quando pertinente, vagas de garagem, depósitos e áreas vinculadas;
- frações ideais: indicação da fração correspondente a cada unidade ou referência ao quadro que a discrimina;
- destinação: uso residencial, comercial, profissional, misto ou outra finalidade compatível com o empreendimento;
- áreas comuns: descrição e regras gerais de uso, preservação e acesso;
- despesas condominiais: critério de rateio, vencimento, forma de cobrança e encargos por atraso;
- administração: atribuições, escolha, mandato e substituição do síndico, além do eventual conselho;
- assembleias: convocação, instalação, votação, representação e registro das decisões;
- infrações e penalidades: condutas proibidas, procedimento de apuração e multas, observados os limites legais;
- alteração da convenção: regra sobre quórum e formalização das modificações.
Como preencher o modelo de convenção de condomínio
O preenchimento exige atenção porque dados imprecisos sobre unidades, frações ideais ou endereço podem dificultar a administração e o registro. Reúna previamente a documentação técnica e registral disponível, como memorial de incorporação, matrícula, plantas, instituição do condomínio e cadastro das unidades.
- Identifique o empreendimento. Informe a denominação, o endereço completo, o município, a unidade federativa e os dados registrais existentes.
- Descreva as unidades e as áreas comuns. Indique quantidade, numeração, finalidade das unidades e elementos acessórios que tenham disciplina própria.
- Preencha as frações ideais. Use os dados corretos do empreendimento e confira se a soma das frações corresponde ao total previsto.
- Defina a destinação e as regras de uso. Ajuste o texto para uso residencial, comercial ou misto, evitando proibições vagas ou incompatíveis com a realidade do local.
- Estabeleça o rateio das despesas. Informe o critério adotado, o vencimento das cotas, os encargos de mora e a forma de prestação de contas.
- Organize a administração. Determine atribuições do síndico, prazo de mandato, possibilidade de reeleição, conselho fiscal e contratação de administradora, se desejado.
- Regule as assembleias. Preveja meios de convocação, prazos, procurações, quóruns e registro das decisões em ata.
- Revise as sanções. Descreva as hipóteses de advertência e multa com redação objetiva, respeitando a lei e o direito de manifestação do interessado quando aplicável.
- Colha as assinaturas e providencie a formalização. Verifique o quórum necessário, reconhecimentos de firma quando exigidos na prática registral local e o registro competente.
Para produzir efeitos perante terceiros, a convenção deve ser levada ao Registro de Imóveis. A disciplina registral está relacionada à Lei de Registros Públicos. Confirme as exigências específicas na serventia responsável pela matrícula do imóvel, pois procedimentos documentais podem variar.
Modelo editável
Modelo Editável Aqui
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CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Pelo presente instrumento particular, os titulares das frações ideais que compõem o empreendimento denominado CONDOMÍNIO [NOME DO CONDOMÍNIO], situado à [ENDEREÇO COMPLETO], [BAIRRO], [CIDADE] – [UF], CEP [CEP], inscrito no CNPJ sob o nº [CNPJ, SE HOUVER], resolvem instituir e regulamentar a presente CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO, nos termos da legislação aplicável, mediante as cláusulas e condições a seguir.
1. DA IDENTIFICAÇÃO E DA CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO
1.1. O CONDOMÍNIO [NOME DO CONDOMÍNIO], doravante denominado simplesmente CONDOMÍNIO, é constituído pelo terreno, pelas áreas e coisas de uso comum e pelas unidades autônomas descritas no instrumento de instituição, na matrícula nº [NÚMERO DA MATRÍCULA] do [NÚMERO]º Registro de Imóveis de [CIDADE] – [UF].
1.2. O empreendimento é composto por [QUANTIDADE] unidades autônomas, identificadas como [DESCREVER A NUMERAÇÃO DAS UNIDADES], bem como por [DESCREVER VAGAS DE GARAGEM, DEPÓSITOS E OUTROS ESPAÇOS VINCULADOS, SE HOUVER].
1.3. Integram as áreas comuns, sem prejuízo de outras descritas no memorial e nos documentos registrais, [DESCREVER ÁREAS COMUNS: HALL, ESCADAS, ELEVADORES, CORREDORES, PORTARIA, SALÃO, GARAGEM, ÁREA DE LAZER E OUTRAS].
2. DA DESTINAÇÃO DO CONDOMÍNIO E DAS UNIDADES
2.1. O CONDOMÍNIO destina-se predominantemente ao uso [RESIDENCIAL/COMERCIAL/MISTO], devendo cada unidade autônoma ser utilizada de modo compatível com essa destinação, com a segurança, o sossego, a salubridade e os bons costumes.
2.2. É vedado aos condôminos, possuidores, locatários, ocupantes, visitantes e prestadores de serviços utilizar as unidades ou áreas comuns para finalidade ilícita, perigosa ou incompatível com a destinação do empreendimento.
2.3. A cessão, locação, comodato ou qualquer forma de ocupação da unidade não afasta a responsabilidade do respectivo titular pelo cumprimento desta convenção, do regimento interno e das deliberações regularmente aprovadas em assembleia.
3. DAS FRAÇÕES IDEAIS E DA PROPRIEDADE COMUM
3.1. A cada unidade autônoma corresponde uma fração ideal do terreno e das partes comuns, conforme discriminado no instrumento de instituição, na matrícula do imóvel e no quadro de frações ideais que integra esta convenção como referência.
3.2. As áreas comuns são indivisíveis e não poderão ser alienadas separadamente das respectivas unidades autônomas, salvo nas hipóteses legalmente admitidas e mediante observância dos quóruns aplicáveis.
3.3. Nenhum condômino poderá alterar a forma ou a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, nem realizar obra que comprometa a segurança da edificação ou prejudique direitos dos demais, sem as aprovações necessárias.
4. DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS
4.1. São direitos dos condôminos usar, fruir e livremente dispor de sua unidade, usar as partes comuns conforme sua destinação e participar das assembleias, observadas as restrições legais, esta convenção e o regimento interno.
4.2. São deveres dos condôminos contribuir para as despesas do CONDOMÍNIO na proporção de suas frações ideais, salvo critério diverso expressamente aprovado na forma legal; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar a fachada sem autorização; e dar às suas partes a mesma destinação atribuída à edificação.
4.3. O condômino deverá comunicar ao síndico, quando solicitado e observadas as regras de proteção de dados aplicáveis, os dados necessários para atualização cadastral, identificação de ocupantes e contato em situações de emergência.
5. DAS DESPESAS CONDOMINIAIS E DA CONTRIBUIÇÃO
5.1. As despesas ordinárias e extraordinárias necessárias à conservação, administração, manutenção, segurança e funcionamento do CONDOMÍNIO serão rateadas entre os condôminos na proporção de suas frações ideais, salvo deliberação válida que estabeleça critério específico compatível com a legislação e com esta convenção.
5.2. A contribuição condominial vencerá todo dia [DIA] de cada mês, ou no primeiro dia útil subsequente quando não houver expediente bancário, devendo ser paga por [BOLETO/TRANSFERÊNCIA/OUTRO MEIO].
5.3. O atraso no pagamento sujeitará o responsável à multa de [PERCENTUAL]% sobre o débito, juros de mora de [PERCENTUAL]% ao mês, calculados proporcionalmente aos dias de atraso, e atualização monetária pelo índice [ÍNDICE DE CORREÇÃO], sem prejuízo da cobrança extrajudicial ou judicial cabível.
5.4. As despesas aprovadas em assembleia, inclusive fundos de reserva, obras e despesas extraordinárias, serão exigíveis na forma e nos prazos definidos na respectiva deliberação, respeitadas esta convenção e a legislação aplicável.
6. DA ADMINISTRAÇÃO E DO SÍNDICO
6.1. A administração do CONDOMÍNIO será exercida por um síndico, condômino ou não, eleito pela assembleia para mandato de [PRAZO DO MANDATO], permitida a reeleição.
6.2. Compete ao síndico representar ativa e passivamente o CONDOMÍNIO, praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns, cumprir e fazer cumprir esta convenção, convocar assembleias, elaborar a previsão orçamentária, cobrar contribuições, prestar contas e zelar pela conservação e guarda das partes comuns.
6.3. O síndico poderá contratar administradora, empregados e prestadores de serviços, dentro dos limites orçamentários aprovados e das autorizações assembleares exigíveis, permanecendo responsável pela fiscalização dos serviços contratados.
6.4. Poderá ser eleito conselho fiscal composto por [QUANTIDADE] membros, com mandato de [PRAZO], incumbido de examinar contas, documentos e demonstrativos financeiros e emitir parecer para apreciação da assembleia.
7. DAS ASSEMBLEIAS
7.1. A assembleia geral ordinária será realizada uma vez por ano, em data definida pelo síndico, para apreciar as contas, aprovar orçamento, eleger administradores quando aplicável e deliberar sobre matérias de interesse do CONDOMÍNIO.
7.2. As assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por condôminos que representem a fração exigida em lei, sempre que houver necessidade de deliberação urgente ou específica.
7.3. A convocação será encaminhada por [E-MAIL/EDITAL/COMUNICATIVO/OUTRO MEIO], com antecedência mínima de [QUANTIDADE] dias, contendo data, horário, local ou plataforma de realização, primeira e segunda convocação quando aplicável, e a ordem do dia.
7.4. O condômino poderá ser representado por procurador com poderes específicos, observado o disposto nesta convenção e na legislação aplicável. Cada unidade terá direito a voto, desde que seu titular esteja em situação regular quanto às obrigações condominiais, quando exigido por lei.
7.5. As deliberações serão registradas em ata, assinada na forma definida pela assembleia, com indicação das matérias discutidas, votos e decisões aprovadas.
8. DAS OBRAS E DAS ALTERAÇÕES
8.1. As obras em áreas comuns observarão os quóruns e requisitos previstos na legislação, considerando sua natureza necessária, útil ou voluptuária.
8.2. Obras dentro das unidades autônomas deverão respeitar as normas técnicas, a segurança da edificação, a legislação municipal, os horários fixados no regimento interno e as comunicações prévias exigidas pela administração.
8.3. A alteração desta convenção dependerá do quórum legalmente exigido e deverá ser formalizada por escrito, com a respectiva ata da assembleia e demais documentos necessários ao registro.
9. DAS INFRAÇÕES E PENALIDADES
9.1. O descumprimento desta convenção, do regimento interno ou de deliberação regularmente aprovada poderá gerar advertência e multa, conforme a gravidade, a reincidência e os limites previstos na legislação aplicável.
9.2. Antes da aplicação de penalidade, o responsável será notificado por escrito para apresentar manifestação no prazo de [QUANTIDADE] dias, salvo situações emergenciais que exijam medida imediata para proteção de pessoas, patrimônio ou segurança coletiva.
9.3. A multa será fixada nos termos da legislação e das deliberações assembleares válidas, sem prejuízo da obrigação de reparar danos materiais ou morais causados ao CONDOMÍNIO ou a terceiros.
10. DO REGIMENTO INTERNO
10.1. O regimento interno complementará esta convenção e disciplinará matérias de convivência cotidiana, tais como uso das áreas comuns, circulação, garagem, mudanças, obras, descarte de resíduos, segurança, animais, silêncio e utilização de equipamentos coletivos.
10.2. Em caso de conflito entre esta convenção e o regimento interno, prevalecerá esta convenção, sem prejuízo da legislação aplicável.
11. DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
11.1. Os casos omissos serão resolvidos pela assembleia, observada a legislação aplicável, os direitos dos condôminos e a finalidade do CONDOMÍNIO.
11.2. A tolerância eventual quanto ao descumprimento de qualquer obrigação não implicará renúncia de direito, alteração desta convenção ou novação.
11.3. Esta convenção obriga os atuais e futuros condôminos, possuidores, ocupantes, sucessores e demais pessoas que utilizem as unidades ou áreas comuns, no que lhes couber.
E, por estarem de acordo, os subscritores firmam a presente CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO para que produza seus efeitos legais e seja levada a registro perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.
[CIDADE] – [UF], [DIA] de [MÊS] de [ANO].
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[NOME COMPLETO DO TITULAR OU REPRESENTANTE]
CPF/CNPJ: [CPF OU CNPJ]
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[NOME COMPLETO DO TITULAR OU REPRESENTANTE]
CPF/CNPJ: [CPF OU CNPJ]
________________________________________
[NOME COMPLETO DO TITULAR OU REPRESENTANTE]
CPF/CNPJ: [CPF OU CNPJ]
TESTEMUNHAS
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[NOME COMPLETO DA TESTEMUNHA 1]
CPF: [CPF DA TESTEMUNHA 1]
________________________________________
[NOME COMPLETO DA TESTEMUNHA 2]
CPF: [CPF DA TESTEMUNHA 2]
Tipos e variações da convenção
Não existe uma única convenção adequada para todos os empreendimentos. A estrutura central é semelhante, porém as cláusulas devem refletir a destinação e a complexidade da coletividade.
Condomínio residencial
É a variação mais comum. Costuma dar maior atenção ao uso de áreas de lazer, recebimento de visitantes, obras dentro das unidades, ruídos, animais, garagem, mudanças e descarte de resíduos. Muitas dessas regras operacionais também podem ser detalhadas no regimento interno.
Condomínio comercial ou de salas
Deve considerar fluxo de clientes, horários de funcionamento, identificação visual, uso de elevadores, segurança, serviços compartilhados e compatibilidade entre atividades profissionais. Restrições de uso precisam ser claras e compatíveis com a destinação do empreendimento.
Condomínio de uso misto
Reúne, por exemplo, unidades residenciais e comerciais. Nesse cenário, a convenção deve separar com precisão áreas de circulação, despesas exclusivas e despesas comuns, horários de acesso e regras de convivência entre os diferentes usos.
Condomínio pequeno
Mesmo com poucas unidades, o condomínio se beneficia de regras completas. Pode haver simplificação administrativa, mas não convém deixar sem definição questões como rateio, síndico, convocação de assembleia, conservação e inadimplência.
Quóruns, registro e alteração da convenção
A aprovação da convenção exige a subscrição dos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, conforme o art. 1.333 do Código Civil. A alteração da convenção, por sua vez, também depende de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, nos termos do art. 1.351, ressalvada a mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária, que exige unanimidade.
Essas regras demonstram por que é importante redigir o texto com cuidado desde o início. Alterações posteriores podem demandar mobilização significativa dos proprietários. Não presuma que uma simples decisão da maioria presente em assembleia seja suficiente para modificar cláusula convencional.
O registro traz publicidade e segurança jurídica. Além de guardar a versão assinada e a documentação que comprovou a aprovação, mantenha cópia acessível aos condôminos, ao síndico e à administradora. Em caso de alteração, preserve também as versões anteriores e as atas correspondentes.
Cuidados e erros comuns ao elaborar a convenção
Um texto extenso não é necessariamente um texto seguro. A melhor convenção é aquela que apresenta regras claras, aplicáveis e consistentes com a legislação. A revisão jurídica e registral antes da assinatura pode evitar exigências, impugnações e conflitos posteriores.
- copiar uma convenção de outro empreendimento sem adaptar unidades, frações ideais e destinação;
- deixar de indicar o critério de rateio das despesas ordinárias e extraordinárias;
- criar multas sem observar os limites e requisitos previstos no Código Civil;
- confundir a convenção com o regimento interno e inserir regras operacionais excessivamente rígidas;
- usar termos vagos, como “conduta inadequada”, sem definir parâmetros ou procedimento;
- prever quóruns incompatíveis com a legislação aplicável;
- não disciplinar procurações, convocação e registro de decisões assembleares;
- ignorar a necessidade de registro ou deixar de consultar as exigências da serventia imobiliária;
- alterar a convenção por ata sem verificar o quórum legal e convencional exigido;
- não comunicar moradores, proprietários e administradores sobre a versão vigente.
Perguntas frequentes sobre modelo de convenção de condomínio
A convenção de condomínio é obrigatória?
Ela é essencial para estruturar o condomínio edilício e é prevista pelo Código Civil. O documento reúne regras que permitem administrar despesas, assembleias, representação e convivência. A formalização e o registro são medidas importantes para dar publicidade e segurança às regras aprovadas.
Quem deve assinar a convenção de condomínio?
Na constituição, a convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, conforme o art. 1.333 do Código Civil. Em empreendimento em formação, é necessário avaliar a situação da incorporação, dos titulares e da documentação disponível antes da coleta das assinaturas.
Convenção e regimento interno são o mesmo documento?
Não. A convenção contém normas estruturais do condomínio, como rateio, administração, assembleias e quóruns. O regimento interno detalha assuntos de rotina, como uso de espaços comuns, obras, mudanças e normas de convivência. Ambos devem ser compatíveis entre si.
É possível alterar a convenção de condomínio?
Sim, desde que seja observado o quórum previsto em lei e o procedimento indicado na própria convenção. Como regra, a alteração exige dois terços dos votos dos condôminos. A mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária exige unanimidade, de acordo com o Código Civil.
O síndico pode criar regras sem assembleia?
O síndico deve cumprir a convenção, executar as decisões da assembleia e administrar o condomínio dentro de suas atribuições. Ele pode tomar providências administrativas necessárias, mas não deve substituir a deliberação coletiva nem modificar sozinho regras que dependam de aprovação assemblear ou de alteração da convenção.
Locatários devem cumprir a convenção?
Sim. Embora o proprietário tenha obrigações relacionadas à unidade, o ocupante deve respeitar as regras de uso e convivência aplicáveis. É recomendável que o contrato de locação preveja a obrigação de cumprir a convenção e o regimento interno, com entrega ou acesso à versão vigente.
Referências
Vídeo explicativo
Sobre o autor
Stefano Barcellos
Editor e curador de modelos de documentos
Stefano Barcellos é editor do MSG Center e responsável pela curadoria dos modelos de documentos publicados no portal, com foco em linguagem clara, estrutura organizada e atualização constante do conteúdo.
